2016年第四季度上海房地产市场可概括为:新兴中央商务区势头强劲;投资市场再创历史新高
本季度上海中央商务区办公楼市场空置率小幅上升。同时,来自非中央商务区的竞争也令中央商务区租金在上半年强势增长之后开始承压。仲量联行华东区董事总经理吴允燊表示:"我们看到非中央商务区的项目表现依然强劲,尤其是那些位于新兴中央商务区的物业。" 2016年全国大宗交易总量再创历史新高,而上海仍为投资者最热衷的市场。在物流市场,第四季度的强劲需求将全年非保税净吸纳量推升至历史新高。由于餐饮和体验类品牌的租赁需求保持强劲,本季度非核心商圈新开业的几家购物中心均实现较高入驻率和人流量。在住宅市场,新颁布的限购政策使得本季度供销齐跌,而房价仅迎来温和上涨。
_________办公楼_________
2016年新兴中央商务区市场活跃。本年度非中央商务区净吸纳量高达563,000平方米,超过过去五年的均值(396,000平方米)。仲量联行上海商业部总监张静表示:"新兴中央商务区对于有扩张意向同时旨在节约成本的中央商务区租户极具吸引力。另外,新兴中央商务区高品质的新增供应也能吸引那些在老旧物业中办公需要升级的租户。"本季度中央商务区市场租赁活动略显平静的一部分原因也来源于非中央商务区的竞争。浦东中央商务区的需求主要来源于城市商业银行、保险公司以及证券公司,而在浦西中央商务区,除了专业服务业和零售业以为,科技通讯行业租户正在逐渐成为新兴的需求来源。
第四季度七个新竣工项目新增420,850平方米供应。在中央商务区,位于浦东的世纪汇2座(64,850平方米)及位于浦西的SOHO天山广场(72,000平方米)竣工。非中央商务区共有五个项目竣工,新增建筑面积共计284,000平方米。浦西中央商务区空置率环比上升1.5个百分点达到9.1%,浦东中央商务区空置率环比上升1.4个百分点达到7.9%。由于本季度有大量新增供应入市,非中央商务区空置率上升2.2个百分点达到18.1%。
虽然大量供应入市,非中央商务区租金保持强劲。非中央商务区租金今年年度同比上升4.4%,涨幅主要来源于近期竣工的项目以及商业环境日益成熟的新兴中央商务区。上半年中央商务区租金表现强劲,但由于来自非中央商务区的竞争日渐激烈以及新增供应陆续入市,过去两个季度租金呈现下降趋势。
【销售型办公楼】
强烈的购买需求及大量的新增供应推升2016年成交量创历史新高。2016年第四季度上海高端销售型办公楼市场销售量为499,106平方米,环比上涨191%,继2016年第二季度以后再创销量记录。2016年年度成交量同样创下1,019,067平方米的新记录,同比上涨93%。同过去三个季度相似,内资企业继续显示出强大的购买需求。2016年第四季度,十个新项目共计建筑面积252,194平方米进入高端销售型办公楼市场,全年新增供应共计814,379平方米。本季度大部分新入市项目位于北外滩及虹桥交通枢纽。
_________投资_________
内地投资者推动年度成交量创新高。2016年全年,中国地产交易总额创纪录地达到2,100亿人民币,同比增长54%。 市场上半年表现平平,而年底开始复苏,第四季度交易额更是达到930亿人民币,环比增长49%,同比增长42%。仲量联行上海及华东区投资部总监邵律表示:"这一庞大的交易量主要得益于国内买家的支撑,他们除了积极进军海外市场外,在上海和北京等主要内地市场也非常活跃。"国内投资者在中国内地的总成交额中的占比从过去几年的70-75%上升到了今年的87%。
上海仍然是中国2016年投资的首选目的地。上海今年继续主导中国房地产投资市场,全市交易总额达到928亿元,占中国总投资的44%。北京排行第二,占2016年交易总额的22%;深圳第三,占比4%。与往年相同,办公楼市场占商业交易份额最大,为中国交易总额的52%;综合体项目占15%,零售物业占14%。由于电商表现强劲,仓储和工业需求从过去占投资总额的1-2%,增长至2016年的7%。上海办公楼市场占全国办公楼交易的67%,并继续保持中国投资市场的赢家。这是因为大多数潜在买家(尤其是国内投资者)认为上海的投资市场环境将长期保持强劲。
第四季度诞生了上海最大的单笔资产交易。亚腾资产管理公司和内地保险公司中国人寿以200亿人民币合资收购了世纪汇,该交易也创下上海单一资产交易额的历史记录。在办公楼市场,2016年第二大交易是中国金茂以53亿人民币的价格向中国国家开发投资公司出售上海国际航运研究中心大楼。排名第三的是SOHO中国以32亿人民币将SOHO世纪大道出售给国华人寿。在零售领域,由仲量联行负责交易,同时也是2016年最大的交易是崇邦房地产发展有限公司以55亿人民币回购上海金桥国际商业广场80%的股权。此外,在资产包交易中,联想控股以138亿人民币的规模成为2016年最大交易,紧随其后的是中粮集团以93亿人民币的规模出售其大悦城资产组合。
本季度上海中央商务区办公楼市场空置率小幅上升。同时,来自非中央商务区的竞争也令中央商务区租金在上半年强势增长之后开始承压。仲量联行华东区董事总经理吴允燊表示:"我们看到非中央商务区的项目表现依然强劲,尤其是那些位于新兴中央商务区的物业。" 2016年全国大宗交易总量再创历史新高,而上海仍为投资者最热衷的市场。在物流市场,第四季度的强劲需求将全年非保税净吸纳量推升至历史新高。由于餐饮和体验类品牌的租赁需求保持强劲,本季度非核心商圈新开业的几家购物中心均实现较高入驻率和人流量。在住宅市场,新颁布的限购政策使得本季度供销齐跌,而房价仅迎来温和上涨。
_________办公楼_________
2016年新兴中央商务区市场活跃。本年度非中央商务区净吸纳量高达563,000平方米,超过过去五年的均值(396,000平方米)。仲量联行上海商业部总监张静表示:"新兴中央商务区对于有扩张意向同时旨在节约成本的中央商务区租户极具吸引力。另外,新兴中央商务区高品质的新增供应也能吸引那些在老旧物业中办公需要升级的租户。"本季度中央商务区市场租赁活动略显平静的一部分原因也来源于非中央商务区的竞争。浦东中央商务区的需求主要来源于城市商业银行、保险公司以及证券公司,而在浦西中央商务区,除了专业服务业和零售业以为,科技通讯行业租户正在逐渐成为新兴的需求来源。
第四季度七个新竣工项目新增420,850平方米供应。在中央商务区,位于浦东的世纪汇2座(64,850平方米)及位于浦西的SOHO天山广场(72,000平方米)竣工。非中央商务区共有五个项目竣工,新增建筑面积共计284,000平方米。浦西中央商务区空置率环比上升1.5个百分点达到9.1%,浦东中央商务区空置率环比上升1.4个百分点达到7.9%。由于本季度有大量新增供应入市,非中央商务区空置率上升2.2个百分点达到18.1%。
虽然大量供应入市,非中央商务区租金保持强劲。非中央商务区租金今年年度同比上升4.4%,涨幅主要来源于近期竣工的项目以及商业环境日益成熟的新兴中央商务区。上半年中央商务区租金表现强劲,但由于来自非中央商务区的竞争日渐激烈以及新增供应陆续入市,过去两个季度租金呈现下降趋势。
【销售型办公楼】
强烈的购买需求及大量的新增供应推升2016年成交量创历史新高。2016年第四季度上海高端销售型办公楼市场销售量为499,106平方米,环比上涨191%,继2016年第二季度以后再创销量记录。2016年年度成交量同样创下1,019,067平方米的新记录,同比上涨93%。同过去三个季度相似,内资企业继续显示出强大的购买需求。2016年第四季度,十个新项目共计建筑面积252,194平方米进入高端销售型办公楼市场,全年新增供应共计814,379平方米。本季度大部分新入市项目位于北外滩及虹桥交通枢纽。
_________投资_________
内地投资者推动年度成交量创新高。2016年全年,中国地产交易总额创纪录地达到2,100亿人民币,同比增长54%。 市场上半年表现平平,而年底开始复苏,第四季度交易额更是达到930亿人民币,环比增长49%,同比增长42%。仲量联行上海及华东区投资部总监邵律表示:"这一庞大的交易量主要得益于国内买家的支撑,他们除了积极进军海外市场外,在上海和北京等主要内地市场也非常活跃。"国内投资者在中国内地的总成交额中的占比从过去几年的70-75%上升到了今年的87%。
上海仍然是中国2016年投资的首选目的地。上海今年继续主导中国房地产投资市场,全市交易总额达到928亿元,占中国总投资的44%。北京排行第二,占2016年交易总额的22%;深圳第三,占比4%。与往年相同,办公楼市场占商业交易份额最大,为中国交易总额的52%;综合体项目占15%,零售物业占14%。由于电商表现强劲,仓储和工业需求从过去占投资总额的1-2%,增长至2016年的7%。上海办公楼市场占全国办公楼交易的67%,并继续保持中国投资市场的赢家。这是因为大多数潜在买家(尤其是国内投资者)认为上海的投资市场环境将长期保持强劲。
第四季度诞生了上海最大的单笔资产交易。亚腾资产管理公司和内地保险公司中国人寿以200亿人民币合资收购了世纪汇,该交易也创下上海单一资产交易额的历史记录。在办公楼市场,2016年第二大交易是中国金茂以53亿人民币的价格向中国国家开发投资公司出售上海国际航运研究中心大楼。排名第三的是SOHO中国以32亿人民币将SOHO世纪大道出售给国华人寿。在零售领域,由仲量联行负责交易,同时也是2016年最大的交易是崇邦房地产发展有限公司以55亿人民币回购上海金桥国际商业广场80%的股权。此外,在资产包交易中,联想控股以138亿人民币的规模成为2016年最大交易,紧随其后的是中粮集团以93亿人民币的规模出售其大悦城资产组合。