竟然还有“立体城市”这么个项目,听起来很高大上哎!不过话说回来最近西咸的新闻不少啊。
《经济观察报》
西咸立体城市高调回归:区域大变革背景下一场地产和城市的双重复兴
记者 张延龙
对冯仑而言,立体城市所扮演的角色,不仅是企业转型和竞争力重塑过程中一条产品线依托,更代表了冯仑基于对中国新型城镇化和对“理想城市、理想社会”的思考所进行的一场城市变革实验。
虽然直到目前学界对“立体城市”的看法莫衷一是,业界也多有争议甚至嘲讽,但不可否认的是,冯仑和他的团队这几年依靠其强大的人脉和资源配置能力,很快将这一城市营造理念推到了国家战略层面,并得到了住建部和发改委的加冕,“立体城市”和产业新城、特色小镇、田园城市等一样,显然成为了中国推进新型城镇化战略过程中值得寄托的一种模式选择。
当然,从理念到落地为一种实实在在的人居环境和空间存在,总是要面临诸多不确定性的考验,甚至可能要经过很长的历史时期,都无法最终被例证其合理,比如霍华德提出的“田园城市”理念,一直被当做人类城市营造的理想,但一直没有出现一个理想的案例。
立体城市也同样面临此种境地,但是,一个新的改变正在发生。最近记者得到的确切消息是,立体城市即将高调回归,位于陕西省西咸新区秦汉新城的立体城市项目,在经历了一波三折之后,中建七局和万科正式加入开发运营管理,在立体城市的产业运营和生活配套部分,亦完成了与瑞斯丽酒店管理集团、氪空间、德恒医疗、亲和源等机构的商业谈判。而项目全面开工建设后,也将正式开始立体壹号的销售,目前正在进行紧张的样板间的设计装修。
值得注意的是,项目所在地陕西西咸新区在前年被陕西省正式定位为“现代化大西安新中心”以后,最近更是传出即将整体划入西安托管,以此为西安跨渭河发展、城市新旧分治、跳出城墙看西安等扫清体制障碍。再加上西安新近入选国家中心城市,西安作为新的“价值洼地”的效应不断凸显,以至于从去年开始房价就开始量价齐涨。
很显然,对位于渭河北岸、现代化大西安新中心核心区的立体城市地块的商业价值,冯仑和西咸新区不会看不到。虽然该地块因为此前的一些体制原因没有能够在预设时间完成供地,但已获得几百亩土地,对立体城市项目的整体推进来讲,已经具备商业上的合理性,冯仑当然不愿意错过这一轮区域大变革带来的战略红利期。
“立体城市可以说是我实现建设理想城市的一个梦想,它从来没有从我的关键词中消失,纵然是在此前项目遇到了很多困难,甚至于我自己垫进去不少钱的时候,我也没有想过要放弃这个项目。经过一系列沟通和努力,体制障碍基本扫除,立体城市进入快车道是顺理成章的事。”冯仑说。
一波三折的陕西立体城市项目
立体城市是冯仑在2009年12月哥本哈根“中国商界气候变化国际论坛”上阐述的新型城市建设计划,该计划的主要内容是:在大约一平方公里的净地上,打造一个数百万平方米的建筑集群,可容纳几万人口在此就业、居住和生活。
这在当时不仅被解读为冯仑的城市理想,更是被贴上了转型的标签。既然事关企业转型,在商业模式和执行操作上就必然要有一套系统的思考,在立体城市公司看来,这是一种可持续发展城市的整体操作系统,系统由研发、融资、资产管理、产业经营、城市管理五大平台组成,将创新城市规划、财务安排、节能型基础设施建设、高附加值经济引擎植入,智慧管理系统等前沿技术及管理模式串联、融合,凝聚成为智慧金字塔结构。从而探索一条新地产、新建筑、新生活模式的全新城市建设道路,带给居者一种简约绿色的前沿生活方式。
此后我们看到的是围绕立体城市一系列的战略合作和品牌合作发布,并由立体城市公司出面组织或参与了很多前沿的研究和设计工作。但直到2011年底和2012年初的时候,立体城市终于进入更具落地性质的时期。这一方面体现为,立体城市发展基金正式启动。另一方面,2012年2月,“西咸新区西咸立体城市“项目签约仪式召开,这是立体城市第一个项目,该项目选址在国家级新区西咸新区的秦汉新城,渭河北岸,可享渭水景观,且交通便利,并由西咸新区管委会、西咸新区发展集团有限公司、北京陕西企业商会、北京万通立体之城投资有限公司共同合作、开发、建设和运营。再加上陕西是冯仑的老家,该项目可谓是占尽“天时、地利、人和”。
至此,关于立体城市的讨论开始进入了具体项目层面的讨论,而陕西立体城市项目更是首当其冲。
事实上,陕西立体城市项目初期规划等进展也确实顺利,很快由冯仑和刘永好牵头设立了由陕西北京商会和超过50位投资人参与的投资基金,使西咸立体城市成为西咸新区的外来投资者中完成投资规模最大的项目之一。
但蜜月期并没有一直延续下去,此后发生的一系列意外,让陕西立体城市项目未能按照既定的计划顺利推进,并进而引发了来自外界和投资人的质疑。
当然,冯仑也承认,市场客观因素也是造成立体城市项目进展缓慢的原因之一。2013年以来,全国房地产市场及西安、咸阳等项目周边市场发生了阶段性深刻调整和变化,去库存的压力都很明显。在此背景下,立体城市公司决定采取相对保守的开发策略,并对立体城市先期项目——立体城市壹号项目规划做了改进,力图使产品更适应市场需求,“客观上也造成了整体开发节奏放缓”。
但现在已经今非昔比。随着大西安建设有关的一系列战略调整获得实质性进展,以及西安房地产市场转暖,在冯仑看来,立体城市从商业逻辑角度看到了最佳的快速推进阶段。而且,随着西咸新区建设现代化大西安新中心的战略推进,尤其是西咸新区整体划归西安市托管,更是破除了之前存在的很多无形体制性障碍,立体城市迎来重要的战略窗口期。
据介绍,2016年8月完成了整个西咸立体城市的总规划调整,住宅部分将由中建七局、万科地产共同开发运营,商业部分拟引进瑞斯丽酒店及酒店管理学院、上海亲和源养老公寓、安琪儿妇产保健医院等进行产业开发。
资本运作与立体城市的现实焦点
当然,就陕西立体城市项目而言,等待冯仑和立体城市公司的并非都是战略的红利和春天的故事。眼下就有一个具体的困扰需要化解,该困扰直接与立体城市资本运作创新相关。
2011年11月,立体城项目基金成立之初,由诺亚财富作为财务顾问,选择合格的高净值个人及机构客户,作为立体城市这一房地产股权类私募股权基金投资人。并成立了昆山立体城投资管理有限公司、昆山西咸立体城投资管理有限公司分别作为西安立体城各个项目基金的普通合伙人及执行事务合伙人(下称“管理人”)。
2012年起该基金开始对位于渭河北岸的西咸立体城项目进行投资开发。根据项目测算和行业规则,该基金约定投资周期为5年。
如今,部分项目基金合伙期限即将届满,而一部分合伙人无法就延长合伙期限达成一致,依照《合伙企业法》的规定,需要对合伙企业进行解散及清算。考验立体城市公司的是,因项目还未到处置的最佳时机,目前处置项目资产投资人可能面临不能足额收回本金的情况。
在冯仑看来,目前,整个项目周边基础设施条件和市场环境已有极大改善,城铁站已经开工建设,开通时间计划于2018年,周边房地产项目销售转暖,已获得的土地和项目未来发展前景乐观,特别是未来北区土地的优先开发权也极具盈利前景。
按照正常的法律程序,部分投资人虽然急于希望在基金完成清算前收回投资本金,但管理人需要在基金的框架结构下依法解决投资人要求收回投资本金的问题。为此,该基金管理人已聘请了专业律师团队(北京中伦律师事务所)启动资产的处置工作,基金财务顾问(诺亚财富)也根据服务协议预定努力协助推进基金的清算。目前清算工作有序开展,但由于项目体量大,资产处置复杂且需要较长时间,故项目基金的清算工作同样需要必要的程序和时间才能完成。
但是,部分投资人出于自身资金安排原因,要求在基金完成清算前提前收回本金。为此,管理人在没有法律义务和责任的情况下依然以“投资人的本金不受损失”的原则,提出了“财产份额转让”方案供投资人自愿选择。对于部分投资人提出的要求管理人承担“刚性兑付”责任的要求,律师在回函声明中表示:“这是一个超出了法律边界,也超出了管理人的法定责任范围的额外要求,于法无据,于情可谈。”
冯仑表示:“出于对立体城市的执念和感情,自己愿意受让部分基金份额。没想到本来是基金管理人,结果自己变成了直接的项目投资人了。”
当然,记者认为冯仑当然不是完全出于感情因素受让立体城市的投资份额:过去五年的努力,立体城市项目不但具备了整体全面开工的条件,而且,随着中建七局和万科的加入,以及大西安区域价值的激荡和地方政府的支持,再加上冯仑在业内的产业合纵连横能力,哪怕是作为一个纯粹的地产项目的筹码都已经很多。更何况,立体城市经过多年的研究、营销和运作,已经成为一个具有国际影响力的城市IP,如果此项目在西安最终落成,不仅是西安和西咸新区在创新城市发展方式领域的一张名片,对所有参与者来讲也是一项光荣的事业。
所以,陕西立体城市这次高调回归,对西安和西咸新区来说,可谓是区域大变革背景下一场地产和城市的双重复兴,对冯仑来说,可谓是其对理想城市之梦想一次“念念不忘,必有回响”的应验。
《经济观察报》
西咸立体城市高调回归:区域大变革背景下一场地产和城市的双重复兴
记者 张延龙
对冯仑而言,立体城市所扮演的角色,不仅是企业转型和竞争力重塑过程中一条产品线依托,更代表了冯仑基于对中国新型城镇化和对“理想城市、理想社会”的思考所进行的一场城市变革实验。
虽然直到目前学界对“立体城市”的看法莫衷一是,业界也多有争议甚至嘲讽,但不可否认的是,冯仑和他的团队这几年依靠其强大的人脉和资源配置能力,很快将这一城市营造理念推到了国家战略层面,并得到了住建部和发改委的加冕,“立体城市”和产业新城、特色小镇、田园城市等一样,显然成为了中国推进新型城镇化战略过程中值得寄托的一种模式选择。
当然,从理念到落地为一种实实在在的人居环境和空间存在,总是要面临诸多不确定性的考验,甚至可能要经过很长的历史时期,都无法最终被例证其合理,比如霍华德提出的“田园城市”理念,一直被当做人类城市营造的理想,但一直没有出现一个理想的案例。
立体城市也同样面临此种境地,但是,一个新的改变正在发生。最近记者得到的确切消息是,立体城市即将高调回归,位于陕西省西咸新区秦汉新城的立体城市项目,在经历了一波三折之后,中建七局和万科正式加入开发运营管理,在立体城市的产业运营和生活配套部分,亦完成了与瑞斯丽酒店管理集团、氪空间、德恒医疗、亲和源等机构的商业谈判。而项目全面开工建设后,也将正式开始立体壹号的销售,目前正在进行紧张的样板间的设计装修。
值得注意的是,项目所在地陕西西咸新区在前年被陕西省正式定位为“现代化大西安新中心”以后,最近更是传出即将整体划入西安托管,以此为西安跨渭河发展、城市新旧分治、跳出城墙看西安等扫清体制障碍。再加上西安新近入选国家中心城市,西安作为新的“价值洼地”的效应不断凸显,以至于从去年开始房价就开始量价齐涨。
很显然,对位于渭河北岸、现代化大西安新中心核心区的立体城市地块的商业价值,冯仑和西咸新区不会看不到。虽然该地块因为此前的一些体制原因没有能够在预设时间完成供地,但已获得几百亩土地,对立体城市项目的整体推进来讲,已经具备商业上的合理性,冯仑当然不愿意错过这一轮区域大变革带来的战略红利期。
“立体城市可以说是我实现建设理想城市的一个梦想,它从来没有从我的关键词中消失,纵然是在此前项目遇到了很多困难,甚至于我自己垫进去不少钱的时候,我也没有想过要放弃这个项目。经过一系列沟通和努力,体制障碍基本扫除,立体城市进入快车道是顺理成章的事。”冯仑说。
一波三折的陕西立体城市项目
立体城市是冯仑在2009年12月哥本哈根“中国商界气候变化国际论坛”上阐述的新型城市建设计划,该计划的主要内容是:在大约一平方公里的净地上,打造一个数百万平方米的建筑集群,可容纳几万人口在此就业、居住和生活。
这在当时不仅被解读为冯仑的城市理想,更是被贴上了转型的标签。既然事关企业转型,在商业模式和执行操作上就必然要有一套系统的思考,在立体城市公司看来,这是一种可持续发展城市的整体操作系统,系统由研发、融资、资产管理、产业经营、城市管理五大平台组成,将创新城市规划、财务安排、节能型基础设施建设、高附加值经济引擎植入,智慧管理系统等前沿技术及管理模式串联、融合,凝聚成为智慧金字塔结构。从而探索一条新地产、新建筑、新生活模式的全新城市建设道路,带给居者一种简约绿色的前沿生活方式。
此后我们看到的是围绕立体城市一系列的战略合作和品牌合作发布,并由立体城市公司出面组织或参与了很多前沿的研究和设计工作。但直到2011年底和2012年初的时候,立体城市终于进入更具落地性质的时期。这一方面体现为,立体城市发展基金正式启动。另一方面,2012年2月,“西咸新区西咸立体城市“项目签约仪式召开,这是立体城市第一个项目,该项目选址在国家级新区西咸新区的秦汉新城,渭河北岸,可享渭水景观,且交通便利,并由西咸新区管委会、西咸新区发展集团有限公司、北京陕西企业商会、北京万通立体之城投资有限公司共同合作、开发、建设和运营。再加上陕西是冯仑的老家,该项目可谓是占尽“天时、地利、人和”。
至此,关于立体城市的讨论开始进入了具体项目层面的讨论,而陕西立体城市项目更是首当其冲。
事实上,陕西立体城市项目初期规划等进展也确实顺利,很快由冯仑和刘永好牵头设立了由陕西北京商会和超过50位投资人参与的投资基金,使西咸立体城市成为西咸新区的外来投资者中完成投资规模最大的项目之一。
但蜜月期并没有一直延续下去,此后发生的一系列意外,让陕西立体城市项目未能按照既定的计划顺利推进,并进而引发了来自外界和投资人的质疑。
当然,冯仑也承认,市场客观因素也是造成立体城市项目进展缓慢的原因之一。2013年以来,全国房地产市场及西安、咸阳等项目周边市场发生了阶段性深刻调整和变化,去库存的压力都很明显。在此背景下,立体城市公司决定采取相对保守的开发策略,并对立体城市先期项目——立体城市壹号项目规划做了改进,力图使产品更适应市场需求,“客观上也造成了整体开发节奏放缓”。
但现在已经今非昔比。随着大西安建设有关的一系列战略调整获得实质性进展,以及西安房地产市场转暖,在冯仑看来,立体城市从商业逻辑角度看到了最佳的快速推进阶段。而且,随着西咸新区建设现代化大西安新中心的战略推进,尤其是西咸新区整体划归西安市托管,更是破除了之前存在的很多无形体制性障碍,立体城市迎来重要的战略窗口期。
据介绍,2016年8月完成了整个西咸立体城市的总规划调整,住宅部分将由中建七局、万科地产共同开发运营,商业部分拟引进瑞斯丽酒店及酒店管理学院、上海亲和源养老公寓、安琪儿妇产保健医院等进行产业开发。
资本运作与立体城市的现实焦点
当然,就陕西立体城市项目而言,等待冯仑和立体城市公司的并非都是战略的红利和春天的故事。眼下就有一个具体的困扰需要化解,该困扰直接与立体城市资本运作创新相关。
2011年11月,立体城项目基金成立之初,由诺亚财富作为财务顾问,选择合格的高净值个人及机构客户,作为立体城市这一房地产股权类私募股权基金投资人。并成立了昆山立体城投资管理有限公司、昆山西咸立体城投资管理有限公司分别作为西安立体城各个项目基金的普通合伙人及执行事务合伙人(下称“管理人”)。
2012年起该基金开始对位于渭河北岸的西咸立体城项目进行投资开发。根据项目测算和行业规则,该基金约定投资周期为5年。
如今,部分项目基金合伙期限即将届满,而一部分合伙人无法就延长合伙期限达成一致,依照《合伙企业法》的规定,需要对合伙企业进行解散及清算。考验立体城市公司的是,因项目还未到处置的最佳时机,目前处置项目资产投资人可能面临不能足额收回本金的情况。
在冯仑看来,目前,整个项目周边基础设施条件和市场环境已有极大改善,城铁站已经开工建设,开通时间计划于2018年,周边房地产项目销售转暖,已获得的土地和项目未来发展前景乐观,特别是未来北区土地的优先开发权也极具盈利前景。
按照正常的法律程序,部分投资人虽然急于希望在基金完成清算前收回投资本金,但管理人需要在基金的框架结构下依法解决投资人要求收回投资本金的问题。为此,该基金管理人已聘请了专业律师团队(北京中伦律师事务所)启动资产的处置工作,基金财务顾问(诺亚财富)也根据服务协议预定努力协助推进基金的清算。目前清算工作有序开展,但由于项目体量大,资产处置复杂且需要较长时间,故项目基金的清算工作同样需要必要的程序和时间才能完成。
但是,部分投资人出于自身资金安排原因,要求在基金完成清算前提前收回本金。为此,管理人在没有法律义务和责任的情况下依然以“投资人的本金不受损失”的原则,提出了“财产份额转让”方案供投资人自愿选择。对于部分投资人提出的要求管理人承担“刚性兑付”责任的要求,律师在回函声明中表示:“这是一个超出了法律边界,也超出了管理人的法定责任范围的额外要求,于法无据,于情可谈。”
冯仑表示:“出于对立体城市的执念和感情,自己愿意受让部分基金份额。没想到本来是基金管理人,结果自己变成了直接的项目投资人了。”
当然,记者认为冯仑当然不是完全出于感情因素受让立体城市的投资份额:过去五年的努力,立体城市项目不但具备了整体全面开工的条件,而且,随着中建七局和万科的加入,以及大西安区域价值的激荡和地方政府的支持,再加上冯仑在业内的产业合纵连横能力,哪怕是作为一个纯粹的地产项目的筹码都已经很多。更何况,立体城市经过多年的研究、营销和运作,已经成为一个具有国际影响力的城市IP,如果此项目在西安最终落成,不仅是西安和西咸新区在创新城市发展方式领域的一张名片,对所有参与者来讲也是一项光荣的事业。
所以,陕西立体城市这次高调回归,对西安和西咸新区来说,可谓是区域大变革背景下一场地产和城市的双重复兴,对冯仑来说,可谓是其对理想城市之梦想一次“念念不忘,必有回响”的应验。