我女儿两岁,一年前买的学区房。在老婆怀孕之后研究上海学区房有段时间,也看了很多房子。其实以我个人的观点,上海学区房可以买,但是不太建议买上海老破小学区房的。
不建议买老破小的原因有几点,首先,上海的学区房和北京是有很大的不同的,北京的一流学区房,那是真的无情,其他学校是差距很大的,升学比例是非常强的,是真正的学区房,私立学校目前是无法赶超的。而上海,小学初中的私立学校已经超越了公立学校,而且差距只会继续拉大,这个是趋势,所以上海学区房往往会有种说法,叫“保底”学区房。什么意思呢,就是说,一般家长都会带孩子去面试拼私立,拼不上,有个公立的学区房,可以保证下限。这也从侧面反映了上海的公立小学和初中实质上已难以抗衡私立。
第二点,学区房必然是有学区溢价的,这一点在国内是有点政策风险,很多人提到划片区的风险,其实我认为这个风险并不是最大的,毕竟学区变化一直很小,只要真的离得近,划出去的概率实际上并不大。最大的风险在于,学校的退步。实际上上海近年来不少公立小学退步明显,浦东也是一样。具体学校我不去说,可以自己调查。毕竟快乐教育嘛,学校里多教点多考点排个名都要被举报,不少学校干脆就放羊让你们自己去外面补课了。再加上私立强势,此消彼长。很多本来可以称得上是学区房的老破小,实际上学校已经不太行了,当然,很多家长信息非常不足或者滞后,对这个问题了解不多,但我看下来,这实际上算得上是一颗定时炸弹的。因为一旦学校不行了,这种老破小不但价值大跌,而且因为居住功能差,未来脱手也会相对困难。
去年的小学排名,前10里有4个公立,分别是明珠A、C,闵实验和闸北实验,咋看公立私立差距还不算大。实际上,明珠小学在上海市教育系统里是完全不同的,可以说是唯一一所真正能抗衡顶级私立的公立学校。为什么呢,因为明珠小学是经过特批的,可以和私立小学一样,采取“超纲教学、题海战术”的公立小学,而上海的其他公立小学,是不具备这一特点的,是必须“快乐教育”的。只要这一特殊政策能够维持,那么明珠的一流地位仍然不可动摇,所以如果非要说的话,浦东学区房里,明珠是最有价值的。但是仍要注意,这也是一个政策风险的因素。
那么闵实验呢?闵实验是一个非常庞大的学校,有4个校区,每个校区的人数都相当多,就景城少一些。像春城一个校区的人数,就跟其他整个学校人数差不多了。像明珠的三个校区,是分开排名的,不占人数多的便宜,而闵实验,等于三四个校区跟别人一个比,所以其实按升学比例和真实实力,是比不过顶级私立的。但我仍要说,这个学校在整个上海公立教育系统里,仍然是非常出色的,快乐教育能有这种成绩实属不易。而且小学和初中区内竞争成分大,闵实验在闵行公立中的优势地位使得它的学生在小升初时有一定的优势。另外要指出闵实验的畹町校区是新校区,成绩未经验证。闵实验莘松春城景城都蛮好的。
说了这么多不是说不要买学区房,而是我认为,要买的话,也要买有居住功能的学区房,因为这种房子有它本身的价值,即使政策有变化或者学校变差,损失也比较可控。而老破小一旦失去学区概念,后果可能是灾难性的。
不建议买老破小的原因有几点,首先,上海的学区房和北京是有很大的不同的,北京的一流学区房,那是真的无情,其他学校是差距很大的,升学比例是非常强的,是真正的学区房,私立学校目前是无法赶超的。而上海,小学初中的私立学校已经超越了公立学校,而且差距只会继续拉大,这个是趋势,所以上海学区房往往会有种说法,叫“保底”学区房。什么意思呢,就是说,一般家长都会带孩子去面试拼私立,拼不上,有个公立的学区房,可以保证下限。这也从侧面反映了上海的公立小学和初中实质上已难以抗衡私立。
第二点,学区房必然是有学区溢价的,这一点在国内是有点政策风险,很多人提到划片区的风险,其实我认为这个风险并不是最大的,毕竟学区变化一直很小,只要真的离得近,划出去的概率实际上并不大。最大的风险在于,学校的退步。实际上上海近年来不少公立小学退步明显,浦东也是一样。具体学校我不去说,可以自己调查。毕竟快乐教育嘛,学校里多教点多考点排个名都要被举报,不少学校干脆就放羊让你们自己去外面补课了。再加上私立强势,此消彼长。很多本来可以称得上是学区房的老破小,实际上学校已经不太行了,当然,很多家长信息非常不足或者滞后,对这个问题了解不多,但我看下来,这实际上算得上是一颗定时炸弹的。因为一旦学校不行了,这种老破小不但价值大跌,而且因为居住功能差,未来脱手也会相对困难。
去年的小学排名,前10里有4个公立,分别是明珠A、C,闵实验和闸北实验,咋看公立私立差距还不算大。实际上,明珠小学在上海市教育系统里是完全不同的,可以说是唯一一所真正能抗衡顶级私立的公立学校。为什么呢,因为明珠小学是经过特批的,可以和私立小学一样,采取“超纲教学、题海战术”的公立小学,而上海的其他公立小学,是不具备这一特点的,是必须“快乐教育”的。只要这一特殊政策能够维持,那么明珠的一流地位仍然不可动摇,所以如果非要说的话,浦东学区房里,明珠是最有价值的。但是仍要注意,这也是一个政策风险的因素。
那么闵实验呢?闵实验是一个非常庞大的学校,有4个校区,每个校区的人数都相当多,就景城少一些。像春城一个校区的人数,就跟其他整个学校人数差不多了。像明珠的三个校区,是分开排名的,不占人数多的便宜,而闵实验,等于三四个校区跟别人一个比,所以其实按升学比例和真实实力,是比不过顶级私立的。但我仍要说,这个学校在整个上海公立教育系统里,仍然是非常出色的,快乐教育能有这种成绩实属不易。而且小学和初中区内竞争成分大,闵实验在闵行公立中的优势地位使得它的学生在小升初时有一定的优势。另外要指出闵实验的畹町校区是新校区,成绩未经验证。闵实验莘松春城景城都蛮好的。
说了这么多不是说不要买学区房,而是我认为,要买的话,也要买有居住功能的学区房,因为这种房子有它本身的价值,即使政策有变化或者学校变差,损失也比较可控。而老破小一旦失去学区概念,后果可能是灾难性的。