申花再破4万，滨江3万4火速封顶，下沙1万6再造纪录，一周前杭州土地的超高热度点燃了本该寒冷的三九天，房价或将横盘调整的期待淹没在楼面价不断刷新的惊叹声中。
然而好戏还在后面，主城区1月第三场土拍今日鸣枪开跑，又有7宗土地即将出让，总出让面积461亩，可建面积87.4万方。其中3宗涉宅用地分布在三墩北、笕桥和丁桥板块，一级市场会继续释放强势信号吗？结果如下：
1、18350元/㎡ 丁桥商住地创板块新高
刚需想进主城区 难上加难
上个周五，龙湖以10410元/㎡的楼面价在丁兰板块拿下一宗16万方商住地，包含11万方商业+5万方住宅，丁桥人民喜大普奔，期待杭州第六座天街落户于此。好事成双，一周后的今天，又有一宗体量达31.4万方的巨型商住地即将出让，挂牌文件中要求该地块商业商务及配套建筑面积不少于6.8万方，也就是说住宅面积最高可达24.6万方，同时地块内附设18班幼儿园一所，用地面积不小于9000平方米。
地块实景图（来源：浙江土地使用权网上交易系统）
杭政储出[2017]90号丁桥单元JG0401-03地块东至丁兰路，南至临丁路，西至丁桥路，北至上塘河；距离地铁3号线笕丁路站1.2公里，紧邻市中医院丁桥分院（三甲），东面为浙大附中丁兰校区，南面500米为丁荷小学；丁兰广场、银鼎商贸城等商业配套也较为齐全。
虽然丁兰板块商住地起价10798元/㎡，是今天出让的3宗涉宅用地中最低的，但关注度却颇高，有20多家竞买单位报名。经过193轮激战，最终由华侨城以57.6亿元竞得，楼面价18350元/㎡，自持28%。
2017年丁兰板块共成交了2宗宅地，中国电建拿下7万方宝地，就在83号地块东南侧，楼面价17383元/㎡，自持21%且需要现房销售；天阳摘得相邻8万方宅地，楼面价17167元/㎡+自持34%，项目规划为10幢16层的高层。地块距离2017年9月成交的杭房长睦项目不远，当时拿地价为14178元/㎡，自持面积比例高达34%。
板块内在售精装新房价格31000元/㎡左右，龙湖·名景台、广宇·东承府已售罄，二手房成交价31000-32000元/㎡。
要知道，2年前名景台的新房售价仅为15000元/㎡，是主城区的房价洼地，也是刚需可以随意挑选的板块，如今丁兰房价翻了一番，同时也将进入主城区的门槛提高到了3万这一台阶，而且由于区域供应短缺，买房难度依然很高，不知道又有多少刚需就此被挡在门外。
2、2年地价跳涨90%，31154元/㎡ 笕桥板块新标杆诞生
拆迁是为了优化城市建设，近年来浩浩荡荡开展城中村改造的重点板块笕桥街道，有着大量的土地储备，今天“新笕桥”就有1宗宅地率先试水出让。杭政储出[2017]88号笕桥生态公园单元R21-4地块，东至桥头路，南至船舫兜弄，西至规划庄河路、黎明社区，北至规划南都路。距离地铁4号线笕新路站约900米。地块出让面积52253㎡，容积率2.2，可建面积114957㎡，楼面起价20715元/㎡。
地块实景图（来源：浙江土地使用权网上交易系统）
挂牌期间最高有效报价的溢价率仅为2%，对该宗地块有兴趣的开发商较为谨慎，达到上限的概率变小。最终溢价率并未达到70%，而是在50%时停止，龙湖以总价358133万元拿下笕桥宅地，折合楼面价31154元/㎡，毛坯保本房价在44000元/㎡左右，这也将成为笕桥板块新标杆。
注：测算公式为保本房价=（楼面价*1.07+4000）/85%，其中，财务成本按7%、建安成本为4000，各项税费及管理成本为房价的15%。
应该如何衡量这个地价？
空窗2年的笕桥单元，上一次有宅地成交要追溯到2016年1月，融创以当时创纪录的16358元/㎡楼面价拿地，也就是目前的玖樟台项目，成交均价33000元/㎡左右，刚刚成交的88号地块楼面价为31154元/㎡，也就是说2年内笕桥单元地价就跳涨了90%。
不过，88号地块其实靠近彭埠单元，可与相邻地块价格进行对标。除了楼面价仅为5049元/㎡的杭州首宗纯租赁用地外，与88号地块距离最近的是金茂彭埠项目，2017年9月成交，楼面价36273元/㎡，自持2%；同样在9月淮矿以36395元/㎡+11%自持在彭埠拿地，不过信达已经收购了淮矿地产100%股权，该项目也将由信达开发；同年1月，三湘印象以32370元/㎡的楼面价拿下的彭埠宅地规划已经公示，建造的17幢建筑中 1#-14#楼为15F-16F高的住宅建筑；15#为规划配套商业，16#、17#为配套其它建筑。
刚刚成交这宗88号笕桥单元地块的价格虽然已经很高，但仍然低于相邻彭埠单元近1年内3宗涉宅用地楼面价，没有自持也是一大优势。地价越低，溢价空间也就越大，未来三年，笕桥还有10宗以上涉宅用地即将陆续出让，将对整个城东新城板块住宅供应格局产生影响。
数据来源：透明售房网
新房方面，地块东侧的万科·紫台、远洋·心里、阳光城·普升等项目均已售罄，地铁绿城·杨柳郡四期加推时间待定，三期精装高层均价33000元/㎡左右；地块西侧滨江·金色黎明二手房目前成交价43486元/㎡，与刚刚成交的88号地块保本价格已经很接近。
3、19389元/㎡+自持31%，三墩北宅地无悬念封顶
杭政储出[2017]85号三墩北单元A-R21-05地块，东至庄墩路，南至汇仁路，西至汇仁路，北至茹家街。位于龙湖·水晶郦城（已售罄）和绿都·云和湖（新盘待售）两个楼盘之间。地块出让面积仅为20713㎡，容积率3.0，建筑面积为6.21万方，楼面起价11423元/㎡。
三墩北板块上一次有土地成功出让，是在4个月前，金辉以19635元/㎡+自持30%竞得一宗3.3万方的小体量宅地。
其实，早在2017年4月金辉就已经结缘三墩北，当时与厦门建发联手，以楼面价18488元/㎡+自持32%拿下20.5万方的巨型宅地。网上竞拍开始半个小时，三墩北单元A-R21-05地块几乎是毫无悬念得冲击到了上限总价120482万元，折合楼面价19389元/㎡。这一价格略低于金辉三墩北地块的楼面价纪录，但70%溢价率的上限价格是挂牌时就规定好的，自持面积比例更能直观体现开发商对地块的狂热指数。最终银城地产以31%的自持比例胜出，也是这家来自南京的地产集团首次在杭州拿地。
三墩北近1年内成交这3宗地块楼面价相差不多，将为未来两年板块房价走势定下基调。按照刚刚成交这宗地块19389元/㎡的楼面价测算，保本价格接近3万。但3宗地块自持比例均超过了30%，特别是体量较小的2宗地块，可以施展拳脚的空间不大，很可能成为预售定价的重要变量。
地块实景图（来源：浙江土地使用权网上交易系统）
地块周边新盘近期动态同样值得关注，绿都·云和湖叠墅样板间已于12月23日开放，预计1月份首开6、7、8、9#叠墅，户型建筑面积约115-128㎡。而位于地块南侧，占据规划利好的紫金明珠板块也有新盘待售，中国铁建·西湖国际城高层产品，预计将于农历年后，一季度面市，主打89方户型，为西湖区稀缺了很久的90方市场做了补充。
万科融信·西雅图12月首开并加推，主力户型建筑面积89、119方，均价27000元/㎡左右。
数据来源：透明售房网
而根据透明售房网的签约数据显示，地块周边金地自在城东苑二手高层精装房源成交价已经达到了37000元/㎡，板块内新房和二手房价格倒挂现象明显。另外，今天出让的4宗商业地块，其中三墩北2宗合计近10方商地，以4.28亿底价成交，折合楼面价分别为4648元/㎡和4580元/㎡，竞得单位为杭州西投&滨江。彭埠商业地块则由祥生150839万元竞得，折合楼面价9697元/㎡，同样溢价率为0%。另外一宗商地仍在竞拍中。截至1月19日，杭州主城区已经成功出让19宗土地，含涉宅用地11宗，这波推地狂潮的迅猛势头还将延续，2月1日还将有3宅4商挂牌出让。
其中3宗宅地分布在高价地频出的庆隆，高自持制造机桃源，土地储备丰沛的彭埠，每宗都是极具看点，农历春节前的饕餮盛宴!
然而好戏还在后面，主城区1月第三场土拍今日鸣枪开跑，又有7宗土地即将出让，总出让面积461亩，可建面积87.4万方。其中3宗涉宅用地分布在三墩北、笕桥和丁桥板块，一级市场会继续释放强势信号吗？结果如下：
1、18350元/㎡ 丁桥商住地创板块新高
刚需想进主城区 难上加难
上个周五，龙湖以10410元/㎡的楼面价在丁兰板块拿下一宗16万方商住地，包含11万方商业+5万方住宅，丁桥人民喜大普奔，期待杭州第六座天街落户于此。好事成双，一周后的今天，又有一宗体量达31.4万方的巨型商住地即将出让，挂牌文件中要求该地块商业商务及配套建筑面积不少于6.8万方，也就是说住宅面积最高可达24.6万方，同时地块内附设18班幼儿园一所，用地面积不小于9000平方米。
地块实景图（来源：浙江土地使用权网上交易系统）
杭政储出[2017]90号丁桥单元JG0401-03地块东至丁兰路，南至临丁路，西至丁桥路，北至上塘河；距离地铁3号线笕丁路站1.2公里，紧邻市中医院丁桥分院（三甲），东面为浙大附中丁兰校区，南面500米为丁荷小学；丁兰广场、银鼎商贸城等商业配套也较为齐全。
虽然丁兰板块商住地起价10798元/㎡，是今天出让的3宗涉宅用地中最低的，但关注度却颇高，有20多家竞买单位报名。经过193轮激战，最终由华侨城以57.6亿元竞得，楼面价18350元/㎡，自持28%。
2017年丁兰板块共成交了2宗宅地，中国电建拿下7万方宝地，就在83号地块东南侧，楼面价17383元/㎡，自持21%且需要现房销售；天阳摘得相邻8万方宅地，楼面价17167元/㎡+自持34%，项目规划为10幢16层的高层。地块距离2017年9月成交的杭房长睦项目不远，当时拿地价为14178元/㎡，自持面积比例高达34%。
板块内在售精装新房价格31000元/㎡左右，龙湖·名景台、广宇·东承府已售罄，二手房成交价31000-32000元/㎡。
要知道，2年前名景台的新房售价仅为15000元/㎡，是主城区的房价洼地，也是刚需可以随意挑选的板块，如今丁兰房价翻了一番，同时也将进入主城区的门槛提高到了3万这一台阶，而且由于区域供应短缺，买房难度依然很高，不知道又有多少刚需就此被挡在门外。
2、2年地价跳涨90%，31154元/㎡ 笕桥板块新标杆诞生
拆迁是为了优化城市建设，近年来浩浩荡荡开展城中村改造的重点板块笕桥街道，有着大量的土地储备，今天“新笕桥”就有1宗宅地率先试水出让。杭政储出[2017]88号笕桥生态公园单元R21-4地块，东至桥头路，南至船舫兜弄，西至规划庄河路、黎明社区，北至规划南都路。距离地铁4号线笕新路站约900米。地块出让面积52253㎡，容积率2.2，可建面积114957㎡，楼面起价20715元/㎡。
地块实景图（来源：浙江土地使用权网上交易系统）
挂牌期间最高有效报价的溢价率仅为2%，对该宗地块有兴趣的开发商较为谨慎，达到上限的概率变小。最终溢价率并未达到70%，而是在50%时停止，龙湖以总价358133万元拿下笕桥宅地，折合楼面价31154元/㎡，毛坯保本房价在44000元/㎡左右，这也将成为笕桥板块新标杆。
注：测算公式为保本房价=（楼面价*1.07+4000）/85%，其中，财务成本按7%、建安成本为4000，各项税费及管理成本为房价的15%。
应该如何衡量这个地价？
空窗2年的笕桥单元，上一次有宅地成交要追溯到2016年1月，融创以当时创纪录的16358元/㎡楼面价拿地，也就是目前的玖樟台项目，成交均价33000元/㎡左右，刚刚成交的88号地块楼面价为31154元/㎡，也就是说2年内笕桥单元地价就跳涨了90%。
不过，88号地块其实靠近彭埠单元，可与相邻地块价格进行对标。除了楼面价仅为5049元/㎡的杭州首宗纯租赁用地外，与88号地块距离最近的是金茂彭埠项目，2017年9月成交，楼面价36273元/㎡，自持2%；同样在9月淮矿以36395元/㎡+11%自持在彭埠拿地，不过信达已经收购了淮矿地产100%股权，该项目也将由信达开发；同年1月，三湘印象以32370元/㎡的楼面价拿下的彭埠宅地规划已经公示，建造的17幢建筑中 1#-14#楼为15F-16F高的住宅建筑；15#为规划配套商业，16#、17#为配套其它建筑。
刚刚成交这宗88号笕桥单元地块的价格虽然已经很高，但仍然低于相邻彭埠单元近1年内3宗涉宅用地楼面价，没有自持也是一大优势。地价越低，溢价空间也就越大，未来三年，笕桥还有10宗以上涉宅用地即将陆续出让，将对整个城东新城板块住宅供应格局产生影响。
数据来源：透明售房网
新房方面，地块东侧的万科·紫台、远洋·心里、阳光城·普升等项目均已售罄，地铁绿城·杨柳郡四期加推时间待定，三期精装高层均价33000元/㎡左右；地块西侧滨江·金色黎明二手房目前成交价43486元/㎡，与刚刚成交的88号地块保本价格已经很接近。
3、19389元/㎡+自持31%，三墩北宅地无悬念封顶
杭政储出[2017]85号三墩北单元A-R21-05地块，东至庄墩路，南至汇仁路，西至汇仁路，北至茹家街。位于龙湖·水晶郦城（已售罄）和绿都·云和湖（新盘待售）两个楼盘之间。地块出让面积仅为20713㎡，容积率3.0，建筑面积为6.21万方，楼面起价11423元/㎡。
三墩北板块上一次有土地成功出让，是在4个月前，金辉以19635元/㎡+自持30%竞得一宗3.3万方的小体量宅地。
其实，早在2017年4月金辉就已经结缘三墩北，当时与厦门建发联手，以楼面价18488元/㎡+自持32%拿下20.5万方的巨型宅地。网上竞拍开始半个小时，三墩北单元A-R21-05地块几乎是毫无悬念得冲击到了上限总价120482万元，折合楼面价19389元/㎡。这一价格略低于金辉三墩北地块的楼面价纪录，但70%溢价率的上限价格是挂牌时就规定好的，自持面积比例更能直观体现开发商对地块的狂热指数。最终银城地产以31%的自持比例胜出，也是这家来自南京的地产集团首次在杭州拿地。
三墩北近1年内成交这3宗地块楼面价相差不多，将为未来两年板块房价走势定下基调。按照刚刚成交这宗地块19389元/㎡的楼面价测算，保本价格接近3万。但3宗地块自持比例均超过了30%，特别是体量较小的2宗地块，可以施展拳脚的空间不大，很可能成为预售定价的重要变量。
地块实景图（来源：浙江土地使用权网上交易系统）
地块周边新盘近期动态同样值得关注，绿都·云和湖叠墅样板间已于12月23日开放，预计1月份首开6、7、8、9#叠墅，户型建筑面积约115-128㎡。而位于地块南侧，占据规划利好的紫金明珠板块也有新盘待售，中国铁建·西湖国际城高层产品，预计将于农历年后，一季度面市，主打89方户型，为西湖区稀缺了很久的90方市场做了补充。
万科融信·西雅图12月首开并加推，主力户型建筑面积89、119方，均价27000元/㎡左右。
数据来源：透明售房网
而根据透明售房网的签约数据显示，地块周边金地自在城东苑二手高层精装房源成交价已经达到了37000元/㎡，板块内新房和二手房价格倒挂现象明显。另外，今天出让的4宗商业地块，其中三墩北2宗合计近10方商地，以4.28亿底价成交，折合楼面价分别为4648元/㎡和4580元/㎡，竞得单位为杭州西投&滨江。彭埠商业地块则由祥生150839万元竞得，折合楼面价9697元/㎡，同样溢价率为0%。另外一宗商地仍在竞拍中。截至1月19日，杭州主城区已经成功出让19宗土地，含涉宅用地11宗，这波推地狂潮的迅猛势头还将延续，2月1日还将有3宅4商挂牌出让。
其中3宗宅地分布在高价地频出的庆隆，高自持制造机桃源，土地储备丰沛的彭埠，每宗都是极具看点，农历春节前的饕餮盛宴!
