综上，所以自今年1月后，我就开始真正熟悉花桥房产，全身心投入该行业，因为本人有三年半的居住经验，所以上手比较快捷，直到今日确认自己可以完全胜任这个岗位，所以才有胆量在此发帖！
我承诺，我接下来所说的一切都会对其负责，内容真实，不夸张、不歪曲事实！

套路篇（一）
评估费和贷款服务费
经过贝壳系的进入，花桥房产迎来了一次去除陈屙的过程，历经将近两年，才算有了一个相对透明的经营市场，目前贝壳系大部分已属于正规军，但，依旧存在瑕疵！
这跟花桥早起的房产发展史是有密不可分的关系的，同时也跟购房者本身的情况多变也有关系。
首先，花桥经过近十几年的野蛮发展，已经滋生了多种黑产，经过几次住建局的出手和这两年的贝壳入驻，算是收敛很多，过去那种总价几十万房子，黑中介可以差价吃个十几万的事件，如今已经成了神话、谈资。
但贝壳入驻并非带着成建制的团队入驻，贝壳作为上市集团，拥有较为科学的管理制度，和不断迭代的工具产品，一言以蔽之，贝壳入主花桥，带来的是严格有序的制度和灵活科学的使用工具，那么这些是需要人来执行的！
所以先前花桥一大批中介就先后一夜之间改换门庭，换上正规的招牌，这些人里，也是参差不齐，经过两三年的优劣淘汰和各种培训，适应不了贝壳体系的中介门店或者被摘牌，或者主动退出，但留下来的也不能说百分百，因为总有些人是游离在黑与白之间的，要知道，花桥最疯狂的时候，一套不过百万的房子，可以给一个中介带来十来万的利润，中介费在不少人眼里就是鸡肋，装点门面用的，一个点甚至零点几，都无所谓，羊毛出在羊身上，你想花很少的钱购买我的服务，那是异想天开！
但现在不同了，贝壳明确规定只许收中介费，其他各项不正规的费用一概不收，那么评估费和贷款服务费作为为数不多还能勉强拿出来搞钱的借口，还是依然有人去触碰贝壳的红线，当然，那些非贝壳系的小中介，更是把这些费用当作赖以增加利润的主要手段，所以，乱象依旧存在，只不过和前几年不同，现如今的这些，都已潜在水面之下，表面都是一片守法好市民。
对于正常资格的用户，评估费和贷款服务费是不存在的！
对于正常资格的用户，评估费和贷款服务费是不存在的！
对于正常资格的用户，评估费和贷款服务费是不存在的！
如果遇到这种情况，我只能说，如果是贝壳的，你们要保留好证据，然后拨打贝壳举报来电，绝对是一举报一个准！
在贝壳，触犯红线、黄线者，就像驾照12分一样，被扣完直接出局，轻者一年不能在进入贝壳，重者3~5年甚至终身的，也有之！

套路篇（二）
评估费和贷款服务费（2.0）
刚刚提到过，花桥评估费和贷款服务费，同时也跟购房者本身的情况多变也有关系。
这里的多变，指的是那些首付不够但依旧想买的，包括贷款资格有问题需要包装的等等。
对于这些刚需目标客户，作为中介怎么办？不要了？让他们去找竞争对手？或者触犯红线挣这点钱？
对于这种行业深水，不是我不敢所，而是不能说，说了，自己确实会丢掉饭碗，我只能告诉你，如果现在看贴的你确实存在这种问题，属于瑕疵客户，那么只要记住一点：两者加起来也不过几千块就能搞定的事情，别让人当冤大头宰就可以了，几千块买人家的关系资源和跑腿，于情于理，也说的通吧？
我要郑重声明，以上违规红线的问题，我坚决遵照规则，绝不触碰红线

套路篇（三）
二做一揭秘
来花桥购房的用户个体情况差异极大，就几年前我当时发布买房贴时接触的近两百多名咨询用户而言，有相当一部分的人物画像是重叠的——个人征信问题、资格问题！
要知道那时候苏州刚开启人才购房政策不久，而限购政策还只是一年，所以当时的中介普遍操作都很方便就搞定，直到2019年限购政策升级，就引出一大片牛鬼蛇神，期间，我身边的同事、好友也有接触，成功者有之、失败者也有之，价格更是相差的天远地远，全凭办事人的一张嘴。
首先说说二做一，我亲身体验的，当时陪朋友前往昆山过户（因为我先他几个月购买，有经验了），正常的流程是拉征信，再去办理贷款，认识他多年，一直觉得他本本分分的，花钱也很节约，网购很少，没有花呗、信用卡之类的，总之，影响征信所有的因素全都不存在，结果，别人征信拉出一页，两页最多了，到他那里，足足拉了六页纸，上面写满了逾期，当时我们都懵了，花了一个小时才整明白，这是他早些年买老家房子，记错了还款日，每月还款都晚了5天导致的，也就是说他几年的还贷生涯就是逾期生涯！
带我们办事的中介也懵了，他也着实没想到会遇到这种情况，随之而来的店经理开启“遇到事情千万不要慌，先拍个照片发朋友圈”，这当然是玩笑话，那个店经理一顿操作后告诉我们，要包装流水，当天加急（因为合同约定好过户时间了）张嘴5万，朋友当场脸绿了，打算违约，因为他付的定金只有2万，最后又是一顿操作，店经理不情愿的给出一个方案：“二做一”。
所谓的二做一，就是结婚的夫妻双方，以一方的单身名义购买，这样的话，可以保全另一方的贷款资格，或者避开另一方的征信不行的问题，但这有个大前提，那就是二做一的当事人，必须拥有购房资格！
巧合的是，朋友一直给他老婆缴纳社保，他老婆本人是有资格的，所以当时的操作很顺利：没多久来一人，带着朋友老婆上银行二楼，我、朋友、中介在车里等信儿，一个多小时，他老婆美滋滋的出来了，宣布贷款过了，然后一起去办首付巴拉巴拉……
全程下来两小时，费用5K，事后知晓，这个环节被宰了3K（这个价格是浮动的，根据当前大环境上下调整的，但成本确实不高）
综上所述：如果没有这方面需求的朋友，还是按照正规流程走，毕竟，任何事情不是绝对的零风险。

套路篇（三）
人才编码
所谓的人才编码就是昆山市官方推出的人才购房政策，
政策解析为：需要具有“学信网”上查询到的大专学历，（但2000年前的大专学历在学信网查不到的情况下需要先申请学历认证报告。）在昆山工作的在职证明、社保证明、劳动合同及个税证明，劳动合同至少签1年及以上，个税证明和社保证明没有缴纳时长的限制。
但房产中介及房产公司就职得不算多。年龄只要没有超过退休年龄就可以了。
注意：编码的有效期为3个月，超过3个月就会作废，过期作废后可再申请。
通常花桥二手房关于人才编码的套路，也就是中介用政策信息差来多收、甚至倍收费用。
对于购房者来说，如果购房者本身是满足大专学历及大专学历以上的要求，可以自行办理（免费），具体办理办法可以百度一下昆山市政府官网，查询昆山市人力资源和社会保障局202办公室，里面有号码，下图是办理流程图。

如果自己时间紧张，不想跑腿，找第三方办理也就两三千，编码出来很快。所以在购置二手房和新房前，给自己理下时间周期，特别是二手房，为避免编码证出来的时间和网签时间冲突，应在合同里将这一点约定好。
花桥二手房请认准您的置业顾问贝壳小黄，欢迎咨询

关于花桥二手房，你想知道的都在这里（套路四）
贷款利率、各项费用收取
贷款利率
花桥本地的中介在给购房者办理贷款的过程中，一般都会直接找四大行，审批快、放款快等等原因有之，更多的是省事，四大行的贷款利率较高（比如三年半前我就是建行那里办的，6点，每次想起都牙齿咬的嘎吱嘎吱响，可能我的利率是整个昆山的天花板了吧），利率低的如地方银行、外资银行，可以自己跑，个人征信没问题的，跑两次就可以。
通常花桥买房的，几乎都是上海工作的上班族，多是年轻群体较多，让大家跑一趟人生地不熟的昆山市，挺难为他们的，懒惰有之、不自信有之、怕麻烦的、不好请假的总之各种原因，这就给一些人上下其手的机会，“做低利率”、“你个人办理不了贷款，需要中间人”等等理由，当时的我也是这么被蒙的，吃过亏也就警醒了。
对于那些征信方面有问题的、又想办理利率低的用户，只能告知你们：确实有这样的路子，小几千搞定，‘几’不能说，对于那些张嘴没要过万的来说，这中介还算良心吧。。。万事都有相对的吧。
中介费
对于花桥中介费，同行小中介最喜欢拿“一个点”中介费来抢我客户，这也是常规的小中介撬单我们的基操。
各种详情和事后就不细说了，说了就不客观，毕竟我也是中介经纪人，我只能这么陈述一句话：一个点的中介费，他挣什么钱？
很多小中介是挂靠属性的，拿的单子也是飞单，中介费到手的那刻起，你的房子售后如何就跟他没任何关系了，他挂靠的小中介公司也就收几千块的场地签约费，更不可能给你继续跑，到时候人都找不着，你怎么办？
我承诺只收2个点的中介费，其他诸如工本费、服务费等等费用，其他诸如这些本就是杜撰出来的费用，一概不收！
最后，切记！
所有的契税、个税，全部都要亲手！亲自缴纳给服务窗口！
所有的契税、个税，全部都要亲手！亲自缴纳给服务窗口！
所有的契税、个税，全部都要亲手！亲自缴纳给服务窗口！
不要让任何人经手！

看房小知识：
雨天看小区道路积水、室内防水情况，
晚上看小区人气、入住率，
清晨看小区及周边堵车严重情况

关于小区选择
买房篇（一）
买房两条定律
第一条
房地产的周期变化，短期看金融，中期看土地，长期看人口。
不管是刚需还是投资，都希望自己购置的人生最大奢侈品能够保值增值，这里只针对刚需客提供一些建议。
鱼和熊掌不可兼得，投资买的是未来，刚需买的是现在，或者说是短期，所以，两全其美是不存在的，除非愿意耗费未来的一段时间，这个周期是按年计算的！
在花桥买房的人，多是在上海工作的朋友，双城记的生活没那么浪漫，单单通勤这一条就让很多人熄灭刚买到房子的新鲜感。
以我为例，2018年买在花桥开发区的鑫苑国际，工作在上海长宁区交通大学地铁站，地铁通勤单程54分钟，从家骑车到下地铁步行加起来约合15分钟，合计单程1小时10分钟，每天两个半小时交代在路上，一坐就是近三年。
什么事做的多了，自然也就习惯了，几年的地铁双城记把火眼金睛和抢座位的技能点都点满了，听着歌刷着段子，一小时很快也就过去了。
对于浦东上班的朋友来说，可能买在花桥，通勤就要按单程两小时计了，每天通勤的时间是我的两倍，更何况新城区、老镇的盘，离开发区还有十几公里，现在的地铁和今后的S1接驳后，单程通勤会比我多出十几分钟，来回加起来就多出半小时，那么一天下来，会比我多出两个半小时的通勤时间！
作为上海外溢客户的承接地，花桥是每个人首选或者不得不选的第一站。
那么，选小区买房的时，兼带的属性，就要按照顺序排排好。
1. 上班通勤方便，地铁、高速近；
2. 物业如何？绿化如何？人口居住密度如何？
3. 孩子上学方便；
4. 日常购物方便；
5. 小毛小病看诊方便；
6. 就近有没有公园？
等等……
每个人的想法不一，需求不一，所以没有一个万能标准可以借用，但可以将轻重缓急的需求排排序，那么就能很轻松的得出结论：
以我为例，我的需求在当时是160万预算，要买离上海近的，上班方便的，小区里有幼儿园，附近有小学，周末可以就近带孩子去公园玩，物业无所谓，只要我买的房子可以就行了。
按照我的需求，用了三个月给自己配了鑫苑国际的房子，我住着很满意，包括到现在都是！
三期江景房，高层，挑高高度完爆板块内所有小区，三期都有大花园，人车分流，户型也是最好的！
但是，请注意，有一个问题我忽视了，就是最后一句话：“物业无所谓，只要我买的房子可以就行了”
因为鑫苑的物业确实跟不上，所以三期房子的均价被一期二期给拉下去了，年后也涨了，有限而已，除了这点，别的我都很满意，自住很舒适，毕竟，这个预算，也没多少可选择的地方，预算上调压力就上去了，不想背负压力，那么现在就别怨天尤人。
所以，选择小区，地段难以取舍下，看物业，看周边以后的人口密度。
以上个人浅见，有不对的地方还请各位大能斧正。

买房篇（二）
地段和小区
买房第二定律：同等地段看小区，同等小区看户型，同等户型看楼层，同等楼层看装修。
昨天说到的关于地段的方式方法，务虚不务实，今天聊点贴合实际的。

如图所示，这是整个花桥板块距离上海最近的地区，俗称开发区。
距离上海最近，近到什么程度？
近到金都安亭家园、世纪华城、凯德这三个小区楼盘就坐落在上海的地界上，除了产证产权是苏州昆山产权和学校外，其他都享有跟上海一样的配套生活！
以上三个小区各有优劣，但对于把我宋丹丹女神那句“位置！位置！还是位置！”这话奉为经典朋友们，几乎都把目光锁定了这里，最远的金都安亭家园是苏州十大园林，步行到兆丰路地铁站9分钟（亲测），电动车3分钟（亲测）。
预算不够没关系，花桥开发区可以满足所有置业者的一切需求！
目光往西，距离兆丰路地铁站2公里外的绿地大道上，小区林立，但用心你就会发现，此处的小区以绿地大道为界一分为二，南边的都是房龄较久（10年+）的小区（我的房子就买在这里），北边的都是次新房，号称花桥开发区板块最贵的浦西玫瑰园就坐落于此！
这儿的生活配套相对成熟，地段不错，最重要的是——只要你能拿出30万以上的首付，这里的楼盘都能满足你！

目光再往西，过了花桥终点站，就是花桥新城区，一水的新楼盘，小区环境高大上、楼层外立面有些甚至堪比上海豪宅，S1号线的起重机从未停止工作，两年后当试运行开始后，可以预计，整个沿线板块，会迎来一波小涨幅。
买房切记给自己设限！
不要预算设限！
不要小区设限！
设限的后果就是会错过很多好楼盘！
预算做个模糊的区间，小区更是可以多看看，中介经纪人的小电驴一开，整个花桥板块任你宠幸！
了解完大致地段后，就能明白自己该如何选定小区。
同等地段的情况下，小区的综合品质就需要纳入考核范围：整体外立面、新旧度、容积率、停车、是否人车分流，是不是全开放式的，是不是群租很多，物业费多少，物业管理如何，周边业态（购物、出行、距离地铁的距离）
这是决定你今后生活的便利性和舒适性，是看房第一步！

买房篇（三）
花桥小区的大致特性
今天就笼统的介绍分布区域，不对单小区进行解说。
花桥按照距上海的远近，依次分为三个板块：开发区、老镇、新城区。
开发区距离上海最近又分开两个小板块，这两个小板块距离兆丰路地铁站一致，均为2公里，兆丰路地铁站以北，是以中城为代表的生活圈，该生活圈理论上是比较成熟，但因为近公路、近建材市场等情况，属于类老镇配套的地段，个人喜好不同，选择自然不同。
兆丰路以西是绿地大道的开发区板块，坐落于此的楼盘房龄较老，多为10年+的小区，且小区人口密度较大，胜在可咸可甜，价格弹性很大，很符合首付不高、要求距离上海通勤近的刚需客们，所以这几个小区也是成交量一直居高不下的。
开发区仅有的几个次新盘也或多或少带点硬伤（事实上也没有十全其美的小区）但这些次新楼盘在今年花桥板块涨幅中也是跨度比较大的，当前购置建议以业主诚心出手、性价比较高的房子为主。
开发区的盘最大特性就是几乎所有的小区密度都非常大，鑫苑5400户，启航社河东3300户，U时代倒是只有1300户，但它占地面积小啊。
人口密度大，素质参差，带来的很现实的问题就是物业管理难，但首付预算放在这里，又因为通勤时长也是要考量的重点参数，所以依旧很多人在此置业，包括我自己。
开发区的配套较为完善，商场（易买得，或者骑电动车区2公里外的安亭嘉亭荟）、医院（我一般也是带孩子去安亭医院）、学校（几乎每个小区都自带幼儿园）、交通（这一带的公交线路合计6条、地铁11号线等等，所以刚需自住是绝对没问题，满足日常一切所需。
新城区。
作为花桥未来重点发展的地段，新城区自然环境焕然一新，以中央公园为界，其以西的地段都可统称为新城区，几乎所有楼盘都聚集在S1号线沿线附近。
新小区自然是新面貌，小区绿化、物业、外立面等等都很漂亮，但依旧也存在居住密集度、户型参差等问题，新楼盘高层都具备消防救援通道，因此私密性佳，但代价是得房率低，开发商多用赠送面积这一方式来抵消。
新城区目前的硬伤是人气不高、通勤不变、配套不全，但这些配套都会随着时间慢慢满足，需要一个过程，相信S1接驳11号线后，沿线会迎来一波小增幅，随之而来的是整体人气攀升，毕竟，不需要辛苦到花桥终点站排长队坐地铁，那些买了房子闲置，自己在上海继续租房住的朋友们也会回来一些的。
目前新城区的次新楼盘已经各自形成自有的生活圈，如万科魅力、鑫苑世家等等。
今天发的比较笼统，是给考虑来花桥置业的小白朋友们做一个大致的介绍，写这份，其实我也是有私心的，当初我想买花桥二手房时，因为工作太忙，只能抽时间自己网上各种查看，就这样看了一年，结果真正来到花桥后，发现完全颠覆了我的认知，我又从头开始看房选小区，很是辛苦。

关于花桥二手房，你想知道的，都在这里（买房篇四）
花桥的电梯房一般统分为新小区和老小区，两者最大的区别就是得房率问题。
老小区始建的时间比较久，一般10年+，常见的房龄较老的小区，高层楼栋情况多变，就拿我买的鑫苑国际城市花园来说，总共三期一共五千户，小区很大，但楼栋的情况不一样，一期二期多是两梯五户、两梯六户，同一层的户数增加，势必造成户型多变，所以一期二期的奇奇怪怪的户型很多，三期多较为方正，且三期跟前两期拉开间距，每几栋都配一个大花园，人车分流，初看会让你以为这是两个小区。
扯远了，我再给扯回来。
同楼层户数越少、公共设施越少，得房率越高，反之亦然。
新城区的新建楼盘，牵扯到新的楼盘建筑规定，高层楼栋必须要留出一条较宽且长的消防救援通道，为了提高得房率，开发区多用赠送套内面积来解决，而常规的新楼盘，也多为两梯两户、两梯四户，就私密性和美观度以及安全性，确实各维度领先房龄较老的小区，毕竟，施工工艺不同了。
再者，选房子，高层方面，低楼层（1、2）和顶楼（次顶楼看价格，性价比高的可考虑）个人不是很建议，有个客户不听劝，直接买个顶楼毛坯的，总价仅低于该房同户型市场价总价才三万，可以预知，其装修入住后会发现一些自住上的不如意，如冬冷夏热、潮等。
所以，楼层要选好，其次是户型，南北通的肯定比双南的好，双南的肯定比一南一北的好等等。
有些小区的房子方方正正，不恰当的比喻就像被一刀劈成两半，一边是主卧次卧，一边是洗手间和厨房，中间是客厅餐厅，但因为得房率极低，所以居住感觉空间很狭小、拥挤。
有些房子单从照片上看很满意，实际看房会发现，客厅空间被主卧挤占，造成主卧空间突出、客厅空间狭长，虽然名义上是双阳台，客厅和主卧各一个，但两个阳台面积都很小，不仅视觉不佳，且使用率也存在尴尬的问题。
还有那种2+1，初听蛮可以的，开发商还送十几平方，但你进去就会发现，不是那么回事，厨房丁点儿大，洗手间也很可怜，仨房间不看飘窗你分不清主卧次卧，这种房子对于要求不高的，是可以住的，毕竟，比两房稍高的价格买三房还要啥自行车，但对于要求高的，就需要花费心思在装修上下功夫了，如何科学的将空间利用率最大化，很考究设计感。
再有，就是那种挑高很低的，作为中介经纪人，我是比较怵这种房子，个人感觉比较憋屈啊，对于这种房子，就甭琢磨吊顶什么样的好看了，有设计感的吊灯也不用考虑了，你打个地板都不敢选厚实的，差不多就贴上得了，不然姚明这样的进去，真的要低头走路跪着撒尿的。
还有楼距的，你看的房子楼间距很短，那么除非你买个高层的，不然你就跟蹲班房似的，一天里头有那么一两个小时能晒到太阳
再就是朝向，买个不朝南的，非冬季还好，一旦入冬，室内不开暖气只能跺脚取暖，且遇到黄梅季，晾晒衣服的周期也会同比朝南户型的要久一些。
再者就是阳台，有的小区主卧有阳台，客厅没有阳台只有一个飘窗，这样会让客厅显得极小，同样面积的房子，同等楼层和装修，该户型的总价会低于其他近20万，且不好出手。
最后就是洋房，洋房一般都是两梯两户或者一梯一户，私密性基本都OK，挑高和结构也肯定不怎么差，唯一的弊端可能就是面积大所带来的装修成本以及无景观问题，对于刚需客户，买大房子意味着多支出成本，然后就是装修，买洋房买毛坯的，装修费肯定比电梯房要多不少的，你不可能花了大钱把房子弄得跟农墅一样，外面光鲜亮丽，里面就一张床支着蚊帐子，旁边一个电磁炉滋滋冒烟在烧水，这也不合适。
目前已知的洋房区域板块，最佳的就是新城区的香城湾，后期更新小区个人观点，会慢慢介绍。

加个微信，找你了解下二手房

我是看您帖子成长起来，对花桥购房由一无所知到一知半解，并最终买上花桥房的北方佬。感谢并祝福黄经理

天道酬勤，黄经理您太优秀了