今天闲聊下 滨北未来两个新小区
糖厂宿舍地块不出市场所料的被JF收入囊中,成交价仅比起拍价溢价600万,名义楼面价:2700多一平方(实际楼面价:3500元/㎡左右),个人认为这个地段这个楼面价,对JF来讲是捡漏。
何出此言?该地段如果是小开发商来开发,卖9500-10000沒问题,但JF的品牌溢价可以叠加500-1000上去,均价10000-10500没问题。
这么好的地段,土拍为何没有激烈竞争呢?
个人认为:
第一、像大唐、中梁等在云霄赚到过大钱的民营品牌开发商,是了解云霄市场的,知道云霄短期内仍处于供小于求的市场红利期(特指中心城区),这个盘扣除政府回购的安置房200套左右,实际可向市场销售的也就600套左右,这个体量市场销售没问题,但在现在大的房地产调控环境下,民营房企基本上都资金链紧张,即便想拿也有心无力;
第二、该地块须配建政府回购的安置房二万五平,这个会对楼盘品质产生相当影响,销售时有相当抗性;十三万平方总建的工程,施工工期仅限两年,工期要求过于苛刻,本地小开发商拿无论是品质还是资金都难以将这两点不利因素覆盖,压力较大,而JF作为品牌国企,占据各种资源优势,能顺利完成。
JF实际楼面价3500元/㎡,仅比去年10月份成交的依山映月楼面价贵500元/㎡(依山楼面价3000元/㎡左右),作为在邻近地段的两个竞品项目,个人认为JF的此番拿地,对依山而言,是短期利空,长期利好。
为什么这么说呢?
第一、先说短期利空,依山预计国庆左右开盘,个人预估均价应该在8500-9000,而以JF的神速,很有可能也能在国庆开盘,那么本来想买依山的人就很有可能会转投JF,对依山的蓄客造成极大分流,这是短期利空。
第二、再说长期利好,JF的进驻将提升该区域的整体面貌和品质,稳固甚至提升该区域的房价,这时依山同属同一区域便是受益者。JF新项目仅有600套体量,很快就卖完,而且价格应该也不便宜,当JF卖的差不多了,那么就轮到依山登场了(依山本身也有不可复制一线江景的优势,单论居住品质是高于JF新项目的),而此时该区域也更成熟了,房价也更稳定了,只是销售周期的拉长,考验依山开发商的资金实力。
以上仅为个人观点,不足之处,欢迎批评和指正。
糖厂宿舍地块不出市场所料的被JF收入囊中,成交价仅比起拍价溢价600万,名义楼面价:2700多一平方(实际楼面价:3500元/㎡左右),个人认为这个地段这个楼面价,对JF来讲是捡漏。
何出此言?该地段如果是小开发商来开发,卖9500-10000沒问题,但JF的品牌溢价可以叠加500-1000上去,均价10000-10500没问题。
这么好的地段,土拍为何没有激烈竞争呢?
个人认为:
第一、像大唐、中梁等在云霄赚到过大钱的民营品牌开发商,是了解云霄市场的,知道云霄短期内仍处于供小于求的市场红利期(特指中心城区),这个盘扣除政府回购的安置房200套左右,实际可向市场销售的也就600套左右,这个体量市场销售没问题,但在现在大的房地产调控环境下,民营房企基本上都资金链紧张,即便想拿也有心无力;
第二、该地块须配建政府回购的安置房二万五平,这个会对楼盘品质产生相当影响,销售时有相当抗性;十三万平方总建的工程,施工工期仅限两年,工期要求过于苛刻,本地小开发商拿无论是品质还是资金都难以将这两点不利因素覆盖,压力较大,而JF作为品牌国企,占据各种资源优势,能顺利完成。
JF实际楼面价3500元/㎡,仅比去年10月份成交的依山映月楼面价贵500元/㎡(依山楼面价3000元/㎡左右),作为在邻近地段的两个竞品项目,个人认为JF的此番拿地,对依山而言,是短期利空,长期利好。
为什么这么说呢?
第一、先说短期利空,依山预计国庆左右开盘,个人预估均价应该在8500-9000,而以JF的神速,很有可能也能在国庆开盘,那么本来想买依山的人就很有可能会转投JF,对依山的蓄客造成极大分流,这是短期利空。
第二、再说长期利好,JF的进驻将提升该区域的整体面貌和品质,稳固甚至提升该区域的房价,这时依山同属同一区域便是受益者。JF新项目仅有600套体量,很快就卖完,而且价格应该也不便宜,当JF卖的差不多了,那么就轮到依山登场了(依山本身也有不可复制一线江景的优势,单论居住品质是高于JF新项目的),而此时该区域也更成熟了,房价也更稳定了,只是销售周期的拉长,考验依山开发商的资金实力。
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