物业服务合同到期了，接下来该怎么办？新物业敲锣打鼓入场，前物业默默依法交接。如果没有新物业公司呢？如果新物业公司与业委会签的合同因为程序问题被撤销了呢？
近期接到几个咨询，有物业公司也有业委会联系我们，都涉及到“物业服务合同到期”的问题，此文，我们来看一下法律是如何规定的。
【民法典】
物业服务合同已经到期，
但尚未选聘新物业服务企业怎么办？
物业服务合同到期前，业主可以决定续聘原物业服务企业，也可以另行选聘其他物业服务企业。
但实践中经常出现，物业服务合同已经期满，小区业主大会却因故未能如期召开或作出选聘决议的情况下，无法确定下一任物业服务企业并签订物业服务合同。
此时，依据法律规定，原物业服务合同转化为不定期合同，继续由原物业服务企业为小区业主提供物业服务。继续由原物业服务企业提供物业服务不仅是该物业服务企业的权利也是义务，在新的物业服务企业接管前，原物业服务企业不得擅自停止提供物业服务，相应的，小区业主也仍然应当依据原物业服务合同约定继续向原物业服务企业支付物业费。（摘录：上海一中院 2023-9-19文）
《民法典》第九百四十八条：
物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。
当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
第九百五十条：物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。
【江苏省物业管理条例】
第五十六条 物业服务合同期限届满九十日前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定续聘或者另聘物业服务企业，并将决定书面通知原物业服务企业，但是合同对通知期限另有约定的除外；同时书面告知物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域显著位置公告。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满九十日前书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外；同时书面告知物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域显著位置公告。
业主依法共同决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满前与原物业服务企业续签物业服务合同。
物业服务合同期限届满，业主没有依法作出续聘或者另聘决定，物业服务企业继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知另一方当事人；同时书面告知物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域显著位置公告。
第五十七条 物业服务合同终止的，原物业服务企业应当按照约定期限，没有约定期限的应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人履行下列交接义务：
（一）移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产；
（二）移交本条例第四十条第二款规定的相关资料；
（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；
（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；
（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务企业或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务企业应当继续处理物业服务事项，维持正常的物业管理秩序，并可以请求业主支付该期间的物业费。
第五十八条 物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当加强对物业服务企业交接工作的监管。
被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出，业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。
【苏州市住宅区物业管理条例】
第四十八条 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。
依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
第四十九条 物业服务合同期限届满九十日前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定续聘或者另聘物业服务人，并将决定书面通知原物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外；同时书面告知物业所在地的县级市（区）物业管理行政主管部门和镇人民政府（街道办事处），并在物业管理区域内显著位置公告。
物业服务人决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满九十日前书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外；同时书面告知物业所在地的县级市（区）物业管理行政主管部门和镇人民政府（街道办事处），并在物业管理区域内显著位置公告。
业主依法共同决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满前与原物业服务人续签物业服务合同。
物业服务合同期限届满，业主没有依法作出续聘或者另聘决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知另一方当事人；同时书面告知物业所在地的县级市（区）物业管理行政主管部门和镇人民政府（街道办事处），并在物业管理区域内显著位置公告。
【镇江市住宅物业管理条例】
第五十条 自发生下列情形之日起十五日内，物业服务企业应当退出物业服务区域，双方对退出期限有约定的除外：
（一）物业服务合同依法、依约解除的；
（二）经人民法院判决或者仲裁机构裁决物业服务企业应当退出的；
（三）物业服务企业营业执照被依法吊销的；
（四）依法不得继续从事物业服务活动的其他情形。
第五十一条 退出物业服务区域的，原物业服务企业与新选聘的物业服务企业或者业主委员会、物业管理委员会应当在县级市（区）物业管理主管部门、街道办镇政府的监督下交接。
交接各方应当对物业服务区域内电梯、消防、安防等共用设施设备的使用维护现状予以确认。物业服务企业与业主委员会、物业管理委员会可以聘请第三方机构协助现场查验，费用可以由新选聘的物业服务企业承担或者由业主共同承担。
电梯、消防等共用设施设备无法正常使用或者发现安全隐患的，原物业服务企业应当在交接前及时组织修复或者承担相应责任。
原物业服务企业不得以业主欠交物业公共服务费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务企业进场服务。原物业服务企业拒不移交有关资料、财物，或者拒不退出物业服务区域的，业主委员会或者物业管理委员会可以向街道办镇政府、县级市（区）物业管理主管部门报告，并向辖区内公安机关请求协助，或者依法向人民法院提起诉讼。
原物业服务企业应当在办理交接至退出物业服务区域期间，维持正常的物业管理秩序。新物业服务企业不得强行接管物业。
第五十二条 县级市（区）物业管理主管部门按照自愿、公平、择优的原则，选取物业服务企业，建立物业服务企业应急备选库。
物业服务企业退出，未有新物业服务企业承接项目的，由业主委员会、物业管理委员会在应急备选库中选取一家物业服务企业，与其签订应急期间物业服务合同；业主委员会或者物业管理委员会尚未成立的，由街道办镇政府在应急备选库中选取一家物业服务企业，与其签订应急期间物业服务合同。
应急期间物业服务合同的物业服务内容、服务标准和收费标准参照原物业服务合同执行。
业主委员会、物业管理委员会和居（村）民委员会应当协助应急物业服务企业对物业共用部分、共用设施设备和相应的档案资料等进行查验。
应急期间物业服务合同的期限不得超过一年。街道办镇政府应当指导业主依法重新选聘物业服务企业。
【关于我们】
专注为物业公司提供法律顾问服务。
物业服务合同纠纷、商铺物业费起诉催收、合同审改、项目转包分包纠纷等物业相关法律服务。
近期接到几个咨询，有物业公司也有业委会联系我们，都涉及到“物业服务合同到期”的问题，此文，我们来看一下法律是如何规定的。
【民法典】
物业服务合同已经到期，
但尚未选聘新物业服务企业怎么办？
物业服务合同到期前，业主可以决定续聘原物业服务企业，也可以另行选聘其他物业服务企业。
但实践中经常出现，物业服务合同已经期满，小区业主大会却因故未能如期召开或作出选聘决议的情况下，无法确定下一任物业服务企业并签订物业服务合同。
此时，依据法律规定，原物业服务合同转化为不定期合同，继续由原物业服务企业为小区业主提供物业服务。继续由原物业服务企业提供物业服务不仅是该物业服务企业的权利也是义务，在新的物业服务企业接管前，原物业服务企业不得擅自停止提供物业服务，相应的，小区业主也仍然应当依据原物业服务合同约定继续向原物业服务企业支付物业费。（摘录：上海一中院 2023-9-19文）
《民法典》第九百四十八条：
物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。
当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
第九百五十条：物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。
【江苏省物业管理条例】
第五十六条 物业服务合同期限届满九十日前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定续聘或者另聘物业服务企业，并将决定书面通知原物业服务企业，但是合同对通知期限另有约定的除外；同时书面告知物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域显著位置公告。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满九十日前书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外；同时书面告知物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域显著位置公告。
业主依法共同决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满前与原物业服务企业续签物业服务合同。
物业服务合同期限届满，业主没有依法作出续聘或者另聘决定，物业服务企业继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知另一方当事人；同时书面告知物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域显著位置公告。
第五十七条 物业服务合同终止的，原物业服务企业应当按照约定期限，没有约定期限的应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人履行下列交接义务：
（一）移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产；
（二）移交本条例第四十条第二款规定的相关资料；
（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；
（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；
（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务企业或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务企业应当继续处理物业服务事项，维持正常的物业管理秩序，并可以请求业主支付该期间的物业费。
第五十八条 物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当加强对物业服务企业交接工作的监管。
被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出，业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。
【苏州市住宅区物业管理条例】
第四十八条 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。
依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
第四十九条 物业服务合同期限届满九十日前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定续聘或者另聘物业服务人，并将决定书面通知原物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外；同时书面告知物业所在地的县级市（区）物业管理行政主管部门和镇人民政府（街道办事处），并在物业管理区域内显著位置公告。
物业服务人决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满九十日前书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外；同时书面告知物业所在地的县级市（区）物业管理行政主管部门和镇人民政府（街道办事处），并在物业管理区域内显著位置公告。
业主依法共同决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满前与原物业服务人续签物业服务合同。
物业服务合同期限届满，业主没有依法作出续聘或者另聘决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知另一方当事人；同时书面告知物业所在地的县级市（区）物业管理行政主管部门和镇人民政府（街道办事处），并在物业管理区域内显著位置公告。
【镇江市住宅物业管理条例】
第五十条 自发生下列情形之日起十五日内，物业服务企业应当退出物业服务区域，双方对退出期限有约定的除外：
（一）物业服务合同依法、依约解除的；
（二）经人民法院判决或者仲裁机构裁决物业服务企业应当退出的；
（三）物业服务企业营业执照被依法吊销的；
（四）依法不得继续从事物业服务活动的其他情形。
第五十一条 退出物业服务区域的，原物业服务企业与新选聘的物业服务企业或者业主委员会、物业管理委员会应当在县级市（区）物业管理主管部门、街道办镇政府的监督下交接。
交接各方应当对物业服务区域内电梯、消防、安防等共用设施设备的使用维护现状予以确认。物业服务企业与业主委员会、物业管理委员会可以聘请第三方机构协助现场查验，费用可以由新选聘的物业服务企业承担或者由业主共同承担。
电梯、消防等共用设施设备无法正常使用或者发现安全隐患的，原物业服务企业应当在交接前及时组织修复或者承担相应责任。
原物业服务企业不得以业主欠交物业公共服务费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务企业进场服务。原物业服务企业拒不移交有关资料、财物，或者拒不退出物业服务区域的，业主委员会或者物业管理委员会可以向街道办镇政府、县级市（区）物业管理主管部门报告，并向辖区内公安机关请求协助，或者依法向人民法院提起诉讼。
原物业服务企业应当在办理交接至退出物业服务区域期间，维持正常的物业管理秩序。新物业服务企业不得强行接管物业。
第五十二条 县级市（区）物业管理主管部门按照自愿、公平、择优的原则，选取物业服务企业，建立物业服务企业应急备选库。
物业服务企业退出，未有新物业服务企业承接项目的，由业主委员会、物业管理委员会在应急备选库中选取一家物业服务企业，与其签订应急期间物业服务合同；业主委员会或者物业管理委员会尚未成立的，由街道办镇政府在应急备选库中选取一家物业服务企业，与其签订应急期间物业服务合同。
应急期间物业服务合同的物业服务内容、服务标准和收费标准参照原物业服务合同执行。
业主委员会、物业管理委员会和居（村）民委员会应当协助应急物业服务企业对物业共用部分、共用设施设备和相应的档案资料等进行查验。
应急期间物业服务合同的期限不得超过一年。街道办镇政府应当指导业主依法重新选聘物业服务企业。
【关于我们】
专注为物业公司提供法律顾问服务。
物业服务合同纠纷、商铺物业费起诉催收、合同审改、项目转包分包纠纷等物业相关法律服务。
