随着物价上涨和工资增加，一直被认为是僵化的房租市场出现了变化的迹象。
房租不断上涨，这可能使投资于出租住宅变得更有利可图。然而，投资的前景也存在许多不确定因素。
在这篇文章中，我们将通过数据分析最新的租金趋势以及未来展望。希望能够从俯瞰日本经济和房地产市场的角度，为投资决策提供参考依据。
房租上涨的趋势终于来临了吗？
投资在出租住宅方面，相较于股票、债券等投资，不太受经济波动的影响，可以期待高稼动率和稳定的租金收入。
然而，相反地，这也意味着房租对物价的波动比较僵化。即使物价上涨了，立刻提高房租也是困难的。
当然，房地产也不例外。包括建筑材料价格在内的建筑成本不断上涨，公寓和公寓的价格也持续攀升。
根据日本国土交通省公布的房地产价格指数（每季度一次），数据显示，2019年第四季度的公寓和公寓价格指数为131.7，而到了2023年第四季度则上升至165.2。
在新建的公寓或公寓楼中，可以设定一定程度反映物价高涨的租金。然而，在现有的公寓或公寓中，即使物价上涨，也很难提高租金。为了保持较高的入住率，必须控制租金在承担范围内，以便入住者能够负担得起。
然而，观察房地产相关研究机构的调查数据后发现，自2024年以来，不论是新建还是二手房，在公寓和公寓的租金都在上涨。
这一点也反映在内阁府公布的消费者物价指数中。
從2006年7月到2023年1月的約16年半時間裡，全國消費者物價指數中的房租指數幾乎沒有變化。即使上漲，也只是在前一年同期比較下不到0.1％，一直保持在穩定水平。
然而，到了2024年1月，与前一年同月相比上升了0.2％。当然，不同地区的趋势可能会有所不同，但全国平均在截至3月的三个月内持续上升0.2％，显示出趋势的变化。
背景是工资上涨的加速
这种趋势变化的背景是为了应对高物价，实施了提高工资的举措。
根据厚生劳动省的《关于工资上涨等实际情况的调查》，过去10年间，单人平均工资的调整率一直维持在2.0%以下，但到了2023年却达到了3.2%。
1人平均工资的调整率达到了3%左右，这是自1994年以来长达29年来的首次。可以说企业对物价上涨做出了积极回应，主动提高工资水平。
而且，薪资上涨的趋势在2024年进入后更加明显地加速。根据“日本劳工联合会”公布的2024年春季生活斗争第5次回答统计结果显示，截至5月1日的薪资增长率（平均工资，包括定期加薪）为5.17％。超过5％的薪资增长率是自1991年以来33年来首次。
此外，根据厚生劳动省5月9日发布的3月份每月就业统计调查（初步报告，雇员人数超过5人的企业），每位员工的现金总薪酬（名义工资）同比增长0.6%，连续27个月增长。
随着工资水平的顺利上涨，导致了租户能够承担更高房租的增加，从而使得提高房租成为可能。对于试图通过提高房租来实现投资回报率增长的投资者来说，可以说是一个良好的环境正在到来。
实际工资已连续24个月下降
然而，未来的前景也存在一些不确定性。确实，工资正在上涨，使得提高房租比以前更容易了。另一方面，物价持续上涨，这正是压迫着实际工资的原因。
3月份的消费者物价指数（不含生鲜食品的综合指数）同比上涨2.6％，连续31个月上涨。考虑到这种物价波动，实际工资同比下降了2.5％。实际工资的负增长已持续24个月，创下自1991年以来最长纪录。
对于房地产业主来说，如果工资上涨了，想要提高房租是很自然的想法。但考虑到目前的情况，这样的愿望并不容易实现。随着物价上涨导致家庭负担增加被工资调整所覆盖，如果实际工资没有增加，则租金上涨趋势可能无法持续下去。
要确认春季劳资谈判带来的加薪效果，需要等待“每月劳动统计调查”9月份的发布数据。由于该调查结果反映了7月时点（春季劳资谈判“总结”公布的时间），因此预计实际工资将转为正增长。
然而，如果物价持续上涨，实际工资的增长可能只是暂时的。还存在再次下跌的可能性。这种情况绝对不能乐观看待。
对金利的走势也要关注
此外，对于房地产投资者来说，利率走势也是一个令人担忧的因素。在3月份举行的日本银行金融政策决定会议上，决定取消负利率政策，并提高利率。
目前来看，大规模的利率上升并未出现，日本银行也表示“短期内将继续宽松的金融环境”，因此利率不太可能大幅上涨。
然而，导致通货膨胀的一个重要因素是日美利率差引发的日元贬值以及随之而来的进口物价上涨。针对这种情况有效的手段可以说是通过加息缩小日美利率差。
换句话说，为了抑制进一步的物价上涨，日本银行可能会采取加息这一法宝。从金融机构借款购买房产的投资者也需要关注利率走势。
一方面，随着工资增加，确实开始出现提高房租的空间。虽然在城市和乡村地区，工资涨幅和房租上涨情况可能存在差异，但作为全国性趋势来看，可以说正在展现与过去不同的动向。
为了获得充分的投资效果，需要考虑许多因素，如物价走势、房租走势、利率状况等。