中山马鞍岛，在我的印象中房价都是3万+的，2020-2021年曾经在我司（深圳南山上市公司）楼下摆摊做宣传，反正各种高大上，导致我一直觉得很贵。
这几年，随着房价的下跌，全国商品房都在“价值回归”。我之前一直在看深圳东部的刚需盘，隔几公里到惠州的那种，以及惠州的所谓“豪宅”，近日搜了一下马鞍岛，发现价格已经脚踝斩了，1.2-2万/平方，比较好的1.5-1.6万已经有得选择了。
又系统地了解了一下这个35平方公里的小岛的地块规划，以及地铁、城际的规划，感觉目前价格和价值逐渐回归了，于是决定趁着周末去实地看一下。
本次考察主要有几点感想：
1、学校：目前岛上只有一个省一级中山纪念小学招生了，还有两个小学已建好，预计1-2年招生。目前去小学很难受，因为学校的位置有点偏，距离主要的几个小区都要2-3公里。但是这个小学，外立面非常好，也是省一级，很新很大，从外观、设备来说，比深圳绝大部分小学都要好，就是上学不方便。另外，还有一个公立幼儿园也在今年9月份招生，就在入住率最高的小区楼下，招生360人实际报名150人，这大概可以看出入住率了。
2、商业：等于无，岛上无商场，只有两个小超市，和几个肯德基，麦当劳最近快开业了。想找个商场吃饭，想都不要想。
3、医疗：岛上有一个人民医院的服务站，我看了一下简介，里面有超声、DR这些设备，感觉和我老家的四无线小城市的医院差不多。岛上规划的医疗城、2个三甲医院，还没动静。
4、环境：环境没得说，翠湖公园很大，规划有十几个公园，岛上已经有一些观光景点，例如“情侣路”，可以露营和看深中大桥的，还有很多钓鱼佬喜欢的小河可以钓鱼。
5、交通：我在龙岗出发，去程1.5小时，回城3小时！！！大塞车！中山的乳鸽被深圳人吃完了！我来回过路费160元，2.0T油车花了100块油费，如果每日通勤，肯定不现实。岛上在入住率最高的小区楼下，有公交车可以直接到前海湾地铁站，介绍说是45分钟，15-20分钟发一班。周一到周五，听说不塞车，但是不确定，如果不塞车，15块钱还可以接受。
岛上的地铁，正在建设，看到有工人在干活，看了下规划是2026年开通中山地铁，2027年和广州18号线接驳，到时候可以直接到珠江新城。另外，深圳-南沙-中山城际听说调研完成了，但是不知道什么时候开建。如果没有轨道，每天开车，完全不可以接受！
6、城市界面：道路很宽很新很爽，部分路还在建设，就是开一半新路，一半坑坑洼洼的路，已经有不少办公楼改好了，外立面很高大上，但是没有人在里面办公！
总结一下：感觉如果这块地是深圳的，房价5万完全有可能。深圳政府有钱、执行力强。但是这块地是中山的，虽然引入的企业有70%都是深圳来的。中山政府行动力、资金就这样，所以目前施工进展一般般，预计还要5-10年才能比较舒服地居住。如果轨道交通能和深圳连在一起，目前的1.5-2万，完全不贵。但是不知道什么时候开建，或者干脆没有，就靠桥。
目前房价已经从最高峰4万+降到了1万5，如果降价到1万，非常香，因为能读省一级学校、能和广州地铁接驳（这个已经在建了，确定的事情），就值1万了，目前最好还是继续观望，看看还有没有降价的可能。