“既然房子没办法交付，就应该快点把钱退回来！”买的房屋无法交付，本就让胡雪玲焦头烂额，谁知商量得好好的退款一事竟也遇上了“踢皮球”。
2018年底，家住北京的胡雪玲有了购房的打算。经过多方比对，她最终看中了一套位于顺义区的房屋。因该房屋由海林物业公司代为销售，双方便签订了《房屋使用权转让合同》，约定于2019年7月30日前交付房屋，若逾期交付超过三个月，海林物业公司需支付10%的违约金。

签订协议后，胡雪玲分批次向海林物业公司支付了94万元的房屋转让费，不料直到2020年，海林物业公司仍未能交付房屋。为此，胡雪玲多次联系海林物业公司讨要说法，却被告知此事需要找该房屋的开发商宏图公司处理。
胡雪玲无奈之下只能多方协商，直到2023年3月，她才从宏图公司处拿到了《退款协议书》，其中载明宏图公司将分期向胡雪玲支付转让费、违约金共计104万元。没多久，胡雪玲便收到了宏图公司的25万元转账，这也让她松了口气，却没想到自此之后，不论她如何催款，宏图公司都“油盐不进”。
多番周旋无果，胡雪玲找到了北京冠领律师事务所寻求帮助。律所在初步研判案件后，指派了在合同纠纷领域办案经验丰富的洪昊律师代理案件。
介入案件后，冠领律师第一时间了解案情，进行了大量类案检索及多次案例讨论，并深入调查了案涉房屋的具体情况，发现海林物业公司并未取得商品房预售许可证，案涉《房屋使用权转让合同》应属无效。
在此基础上，冠领律师考虑到胡雪玲已经因此事与两家公司沟通协商三年多仍未能获得满意结果，果断制定了“以诉促谈”的策略。
全面整合案件材料后，冠领律师代理胡雪玲向法院提起诉讼，并将海林物业公司列为第三人，要求其承担连带责任，以尽可能地降低案件诉讼风险。

庭审中，冠领律师指出：
一、根据相关司法解释规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，海林物业公司在未取得商品房预售许可证的情况下与胡雪玲签订《房屋使用权转让合同》，该合同应属无效。
二、案涉《房屋使用权转让合同》虽是胡雪玲与海林物业公司签订，但签订合同时，胡雪玲已明确知晓其代理销售身份，因此，在没有确切证据证明该合同只约束海林物业公司和胡雪玲的情况下，宏图公司作为委托人，也应受到该合同的直接约束。
经过冠领律师的据理力争，宏图公司和海林物业公司在权衡利弊后主动让步，提出协商。在法院的主持下，双方达成调解合意，约定宏图公司限期退还胡雪玲剩余79万元转让款，海林物业公司一并承担连带责任。
至此，案件取得圆满结果。目前，胡雪玲已凭借法院调解书顺利拿回全部款项。感念冠领律师高效解决了困扰自己数年的难题，她特意定制锦旗一面送到冠领律所，以表感谢。（除冠领律师外，文中当事人、公司均为化名）