《物权法》解读七
业主有权更换开发商聘请的物业公司
有当事人向我们反映：现在许多小区都实行物业管理了，我们小区也实行了。可是，我感觉物业管理收费与服务不相符，比如说，物业公司允许一家从事美容服务的靠着我们小区建房营业，而且也没经业主同意就让其在小区内盖锅炉房、打井供其使用。还有，小区的下水道堵了，也没人管……去年收费按1平方米1毛钱收，今年改成收2毛钱。收费在蹿升，但服务跟不上，大家很有意见，所以都不交物业费。前些日子，物业下了催款通知，要求我们在规定的时间内必须交上，不交就停水电。他们有权利这样做吗？
类似的物业管理问题，一直是时下百姓投诉的热点。业主不满意物业管理公司账目不清楚，服务不到位。那么，《物权法》作为物业管理的“大法”，在制定过程中能不能出台什么明确的规定，以便更好地解决这个似乎不可调和的矛盾呢？
《物权法》第81条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”第82条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”
首先，我们非常欣喜地看到，上述规定给物业管理开辟了一条新的途径，不仅物业公司可以在小区中进行物业管理，业主也可以自己进行管理，即经过法定的程序，可由单个业主直接管理，也可由多个业主组成团体管理，而且业主还可以委托物业公司以外的其他管理人进行管理，可以说物业管理不再是物业公司“一枝独秀”，从事物业管理的主体呈现多样化，物业管理中开始引入竞争机制，广大业主将从中受益。业主与物业服务企业或物业管理人之间是委托和被委托的关系，物业管理的范围不是物业公司自己定的，而是基于业主的委托和授权，业主还有权对物业公司进行监督。
其次，对于开发商聘请的物业公司，业主多认为它是为开发商服务，而物业公司多认为自己应该对聘请的开发商负责，致使物业公司与小区居民矛盾频发。《物权法》特别注意了这个问题，赋予业主依法更换开发商聘请的物业公司的权利。当业主委员会成立后，如果业主对开发商聘请的前期物业公司或其他物业管理公司不满意，可以通过业主大会解聘它，并自行聘请更好的物业管理人为业主服务。
勿庸置疑，从有效改善业主的生活和工作环境质量来看，社会化、专业化、市场化的物业管理应当是多产权物业管理的主要选择。因此，面对《物权法》的出台，物业管理企业应变压力为动力，以精心管理、优质服务、诚信经营赢得广大业主的信赖。
