2014-01-14 香港新界地产商会

很多人认为，市区楼价比新界表现较强，不过在大升市，新界楼却比市区楼升得快，何解？最明显的例子就是屯门，在大跌市时比大市跌得多，在升市时比大市升得多。
首先要明白，所谓「新界」有两个不同的定义，如果根据《北京条约》，九龙的定义是界限街以南；以北的根据《展拓香港界址专条》才是新界，即是深水埗、九龙塘、黄大仙和观塘，都是在新界的范围，又或者称为「新九龙」。

当然，现在所谓的市区和新界，分别是指港九的九个区，和新界的九个区。不过在南区都有些郊野的地方，为免在讨论的过程因为名词定义不同而争拗，笔者会用「市区」和「郊区」两个字。
严格来说，市区仅指维港两岸的已发展地带，所以南区其实是郊区而不是市区，至于将军澳被有些地产代理当作市区，那么西贡算不算是市区？葵涌算不算是市区，这些只会令到市场信息混乱。
所以市区仅指：中西、湾仔、东区、油尖旺、深水埗、九龙城、黄大仙、观塘
这些市区与郊区最大的分别，可以列举很多，不过笔者认为真正决定性的只有两个：商业活动和交通。
市区是就业职位较多，所以由郊区到市区工作的，远远多于由市区到郊区工作，以下是根据2011年人口普查数据计算：

可以看到，市区到郊区工作的只有13%，相反在郊区到市区工作的高达41%，尤其是沙田和西贡两区，分别更高达47%和60%。结果就引伸出第二个因素：交通。
相信无人会反对，市区比郊区交通方便，甚至连「市区之中的郊区」——南区，即使未来有了港铁，大部份地方交通仍然极之不便。
反映在价格上，市区楼价因为有商业活动和交通方便两样支持住，所以在跌市时跌极都有个谱，好像现时市区新盘开到天价都有人抢，但郊区盘就低价都卖不掉。
结果，市区楼就宜长期持有保值，郊区楼就宜低买高卖。现时有郊区楼卖市区呎价，将会制造另一次财富转移。
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