政信类的，长颈鹿兄弟已经普及很到位了，这个帖子打算转发一些宏观论点和地产的一些报告和需要留意的细节。第二和第三楼偏向法律类的东西，我看着也累，也可以略过。

先顶后看

http://www.zhongguoxintuo.com/xttzjq/4005.html
信托投资中如何逃避营销人员的忽悠术
这篇我个人觉得对新手有些价值，已经有点经验的，可以略过。

关于第一楼文章我个人挑选了几段
1，【对照金融稳定理事会的定义，中国的信托公司不属于“影子银行”的范畴。信托公司置于银监会的严格监管之下，所募集的资金主要投向了实体产业和金融市场的基础投资品（如股票、债券、货币市场工具等），没有从事高杠杆的复杂衍生品交易，也没有“以钱炒钱”脱离实体经济而自我循环。2010年8月起，银监会对信托公司开始实施净资本监管，信托公司的杠杆率已经得到有效控制。】
❤❤❤❤❤（个人看法）❤❤❤❤❤对于经常提到的信托归属于影子银行，这里给了比较好的定义，我自己也是偏向这样的定义。
2，http://www.zhongguoxintuo.com/xthyyj/2012-08-23/819.html该链接提到的4种信托模式。1.债权模式 2.股权模式 3.夹层模式 4.收益权投资模式
❤❤❤❤❤（个人看法）❤❤❤❤❤以上是信托业务中“资金信托”（信托业务包括：资金信托、动产信托、不动产信托、有价证券信托、其他财产或财产权信托等。其实我们能看到的基本是资金信托）业务的4种类型，其中1，4是投资人比较常见的类固定收益信托的两种模式。一般可通过信托产品名称既能得知（全名）。一般而且1也归为贷款类，4也归为权益类。2，3两种我暂时未看到过，不做评论。另外一些常见的所谓股权类，实际按类别还是要归为1中。这是初识信托比较容易混淆的概念，包括很多网站也比价乱。所以有必要分类下。
3，还是上面的链接，其中提到的产品设计的几种思路。
1.结构化分层 2.类资产证券化 3.信托和其他投资载体的综合运用 4.TOT的投资模式 5.单一工具的运用：如贷款、股权、权益、购买债券等。
❤❤❤❤❤（个人看法）❤❤❤❤❤1，常见于增发股票类，房产类会采用分层优先劣后。2，常见于质押应收款的项目。3，资管套信托，有限合伙套信托较为常见，除了拉低门槛外，不排除其中另有其他内涵，另外如果有限合伙公司非知名的基金公司发起，那就更要担心实际投向问题。4，常见于中铁信托的TOT，除了拉低门槛的目的更多是为了加快募集速度。
其他一些东西大家可以粗略看下。

关于政信类项目，经常会看到XX公司总资产多少亿，一般来说太少，比如低于30亿过于小型不够权威，主要得看担保方和当地政府实力。
而高于200甚至300亿的，也是要多注意负债率，负债结构，应收款占比，未来两年到期债务的占比。长颈鹿提到的85纪要，把几个关键指标总结下
AA及以上（如果融资方或担保方两个都没达到标准，直接枪毙）
公司负债率低于60%（如果高于80，直接枪毙）已发两次债且负债高于60%需要注意。
应收款+其他应收款总量高于净资产的40%需要注意，（个人感觉超过60%的话直接枪毙）
其他个人看法，税前利润连有息负债的利息都支付困难的，直接枪毙~

8月同比下滑10%城市，地产项目重点注意躲避地区
南通 常州
温州
刘安 铜陵 毫州 苏州 池州
营口
南平
珠海 汕尾 潮州
以下是库存较大或由于销量太少导致消化周期过长的
常州 连云港 清远 无锡 中山 青岛 长春 深圳 杭州 沈阳 宁波 青岛 长春 福州

❤❤❤❤❤（个人看法）❤❤❤❤❤
从第一条链接内容，我们可从《担保法》可知在建工程的合法性，也从《合同法》中知晓了工程款在我国法律中优先于在建工程抵押贷款的特点。这样就出现了一个问题，当开发商资金出现紧缺时，信托投资人就成了第二顺位而十分危险。那么避免该风险则需要项目有另一比较有实力的担保方来担保信托投资人的本息安全，亦或则另有一块土地作为本项目的抵押（仅相对只有在建工程抵押而言）。 PS：我们常见有的项目融资的时候，项目已经造好且开始进入销售期的，此类融资都是支付工程款。
另外关于有的项目用项目的土地和在建工程抵押，一边造，一边信托公司就会逐步把土地抵押转化为在建工程抵押，这中间的属于信托公司的管理范畴，我们则无需关心，如果这都没做好，那是信托公司的问题了。

关于抵押物风险总结
警惕此类：
1，长租期、低租金或一次性付清租金的抵押物银行在处置时将面临无法处置或只能以极其低的价格变卖给承租人（极可能是借款人的关联方）。
应对：对租赁期长、租金严重低于市场租金且解约成本较高的资产，原则上不能选择作为贷款的抵押物。
这是信托项目经理要注意的问题，我们没法控制！
2，大宗抵押物（评估值在1亿元以上）如整栋大厦、整栋商场等，若处置，由于购买该物业所需资金量大，一次性买断的买家少、变现难等，无法处置或处置价格往往较评估价格大幅降低；另大商场周边的小店铺，其交通及人流必依赖大商场，若大商场经营状况不好，且大商场和小店铺分别抵押给不同的银行，处置起来，特别是小店铺抵押物，极可能有价无市；
工业企业分幢分割抵押，分开处置将大大降低抵押物的价值，如果无独立通道或不能利用公用设施及道路的情况将导致难以处置；非工业园区内的标准厂房，配套设施、道路通达状况及产业聚集度较差，变现能力差。
车库抵押风险；集体土地上的房产抵押风险。
应对：对大宗房产（评估值在1亿元以上）如整栋大厦、整栋商场等、拟分层抵押的整栋物业、拟分割抵押的整层物业、拟分幢分割抵押的工业企业房产、远郊区或商业氛围不浓的商业用房，结合变现能力谨慎选择作为抵押物。
此处只要记住，大宗非刚性抵押物回避！对于大宗抵押物要特别注意项目位置，交通便捷，附近人流情况，最简单的方法，上百度地图查阅。
3、土地评估中的疏漏导致抵押资产贬值。（1）土地基本情况未详细核实 （2）待开发土地未按期动工或改变用途（投资人基本对项目如果有此风险无法了解，所以略过，仅作为日常知识补充）
应对：对土地证记载无土地终止日期的土地，谨慎选择作为抵押物。
这是信托项目经理要注意的问题，我们没法控制！
4、司法处置不利导致抵押资产贬值。（1）权利瑕疵导致无法处置 （2）抵押物有法定优先受偿款导致即使处置贷款难收回
应对：拆除重建的土地或房产抵押的，客户经理必须了解开发商与拆迁户之间是否存在纠纷，若存在纠纷原则上不能用于抵押。
其他：集体土地的农村或乡村房产，结合变现能力谨慎选择作为抵押物。 储备用地、专用设备、根据生产工艺而设计的生产厂房，谨慎选择作为抵押物【目前有资管项目甚至信托项目出现用储备用地抵押，直接枪毙】。公建用房不能作为抵押物。

从3楼第一条链接可得知在建工程抵押权除了劣后工程款，也会因抵押时间不同而按顺序进行；另外也劣后于我朝税收权。
另外特别留意提到在建工程抵押办理保险，基本属于比较鸡肋（特别注意如下，有看到一些资管项目有所谓的保单。）
如果投保人不履行向保险公司的通知义务，作为第一受益人的典当行也不知情，保险合同因而被保险人解除或保险人依法不承担赔偿责任，所持有的保险单等于一张废纸。
再增加下我国两种土地区别：
划拨用地：是用地单位没有向国家支付土地使用费用，国家也没收这笔费用，就把地给用地单位使用了。一般事业单位、经济适用房等都是划拨用地。
出让用地：是国家把土地使用权卖给用地单位了，用地单位要交土地使用权出让金的。商品房用地一般都是出让。（网上拔的，比较简洁易懂）
关于这两种，就出现了如下情况 如果为划拨土地，
以划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，特别应注意估价报告中注明的划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。该数额按照当地政府规定的标准测算；当地政府没有规定的，参照类似房地产已缴纳的标准估算。

http://www.zhongguoxintuo.com/xtgsda/2781.html
http://www.zhongguoxintuo.com/xtgsda/2790.html
这两条链接提到的我国最早的信托公司的成立，可以作为补充了解，啧啧，瞧瞧，俺们可是30年代就有信托公司了。

中融赛日新材项目陷兑付危机
北京商报讯 （记者 刘伟）中融信托去年1月底向浙江赛日新材料科技有限公司（以下简称“赛日新材”）提供1.43亿元信托贷款，融资方因经营困难今年7月到期无力偿还，据北京商报记者了解，目前已走司法程序，浙江地方法院日前已经开庭审理了该案。而赛日新材去年还从华融信托处融资3亿元，虽未到期但兑付仍存隐患。
据悉，中融信托起诉浙江赛日新材及其实际控制人陈维君、慈溪圣天龙置业有限公司一案近日已于浙江开庭，中融信托要求赛日新材归还本金1.43亿元及罚息，同时要求为该项目提供抵押担保的圣天龙置业履行优先清偿责任。对于司法程序的具体进程，至记者昨日截稿，中融信托未做出明确回应。需要指出的是，圣天龙置业提供抵押的在建工程因资金短缺去年年中已处于停工状态，这使得该信托项目的兑付陷入了僵局。
据了解，该项目于2013年1月底成立，主要是为赛日新材提供流动贷款，但并无公开资料可查。赛日新材是宁波当地塑料行业的龙头企业，由于去年整个塑料行业下行，使其经营也面临困难，昨日记者多次致电赛日新材均无人接听,公司的最后更新信息显示为7月14日。
一位知情人士向北京商报记者透露，该项目的主要发起和募集并非中融信托，由于该案件仍在处理当中,所以不方便透露其他信息，不过此事不排除庭外和解的可能。此前多个对簿公堂的信托项目最终都以和解告终,因为走司法程序不仅时间成本很高，抵押资产最终很可能也被贱卖。
值得一提的是，除了中融信托以外，华融信托多个项目也涉及赛日新材。据公开资料显示，自去年7月底以来，华融信托累计至少发行6期集合信托为赛日新材提供信托贷款，累计规模约3亿元，用于补充其流动资金，这系列项目期限大多为18-24个月，其担保措施包括赛日新材100%股权质押以及实际控制人的连带担保、欣湾建设开发有限公司估值2.68亿元土地所有权抵押担保以及欣湾建设100%股权质押等，因赛日新材目前的经营困局，也为这系列项目能否如期兑付留下了悬念。
❤❤❤❤❤（个人看法）❤❤❤❤❤
又一个民企流贷项目出问题，好在这个项目有足值的抵押物，不然真是难以想象，可见投资下行行业的风险性，即使是当地行业龙头，也无法避免。看下中融的善后能力了，另外华融最近怎么老是榜上有名。。。

抓住六要素选购房地产信托理财产品
房地产是不少高端投资者的“最爱”，尤其是对进取型的投资者而言，房地产投资的“高风险与高收益”特性甚至到了令其着迷的程度。对“惜时如金”的高端投资者来讲，详细而深入地了解房地产信托理财产品是没有必要的，通常只需在选购此类产品时多加注意以下六个方面即可。
1、选产品的前提是选机构，投资者应该优先选择那些在房地产信托业务方面具备长期经验、专业团队和良好业绩的信托机构。毕竟信托机构是设计、发行和管理房地产信托产品的“第一线操刀者”，也是评估和防范信托资金运用风险的“第一道屏障”。
2、众所周知，房地产市场是信息不充分的市场，加之房地产金融的垄断性特征，因此投资者应关注房地产法律和政策的变化，尤其应该关注房地产信托的监管动向。房地产信托目前仅仅是主流房地产金融的重要补充形式，法律和政策的调整对其影响很大。
3、选购信托产品的关键是“看担保”，就房地产信托理财产品而言，通常情况下土地使用权抵押或房地产项目公司股权质押优于第三方保证；如果房地产信托产品设计中运用了房屋所有权买断、项目公司股权转让、第三方金融机构保证等方式，这些无疑是更稳妥的“担保”机制。另外，不少房地产信托理财产品都设计了组合的担保策略，投资者在甄别产品时应坚持“抓大放小”的原则，重点关注最便于掌控和变现的担保方式。
4、房地产市场的区域性很强，在同等条件下，投资者应该优先选择经济发展水平较高、当地房地产市场较具成长性、投资环境以及配套基础实施较完善的地区，尤其是这些地区的中心城市以及重要地段的房地产信托项目应该是不错的选择。
5、对于受让财产信托受益权的房地产信托理财产品而言，投资者还需关注前一个房屋财产信托的运作情况以及受益权转让的分层情况，包括房产的登记变更、回购条款、出租率、租金监管以及信托优先受益权与一般受益权之间的比例等。
6、对于受让单一资金信托受益权的房地产信托理财产品而言，投资者还需关注前一个房地产信托的期限、规模、资金运用方式、担保机制、预期收益率等，特别是其中可能涉及的关联交易以及交易价格、信息披露情况。
这篇原文写得挺到位的。

借道中铁信托 华西证券9亿资管产品濒危时间
2014/9/5 9:12:18作者：王文志 张彬 杨烨来源：经济参考报
正在全力冲刺上市的华西证券股份有限公司(以下简称“华西证券”)的资产管理业务遭遇滑铁卢，其发行的数款资产管理产品违规投向其关联方四川省川威集团有限公司(以下简称“川威集团”)及其关联企业，现在川威集团濒临破产，华西证券的潜在损失可能高达9亿元，其上市梦面临泡汤。
多款资管产品流向川威集团
资产管理报告显示，华西证券多款资管产品资金流向中铁信托发行的信托产品，《经济参考报》记者调查发现，华西证券的上述资金借道中铁信托流向川威集团及其相关企业。
“华西证券的多款资管产品以及其自有资金通过中铁信托的资金池项目或单一信托计划流入川威集团及其相关企业，总金额高达9亿元。”华西证券一名内部人士向《经济参考报》记者透露。
记者查阅华西证券公开资料，发现华西证券确实有多款资管产品流向中铁信托的信托产品。
《华西证券红利来四号限额特定集合资产管理计划2014年二季度资产管理报告》显示：截至2014年6月30日，该产品资金有1 .5亿元投向“中铁信托·财富管理3号信托计划”。
《华西证券红利来六号限额特定集合资产管理计划2014年二季度资产管理报告》显示：截至2014年6月30日，该集合计划资产持有“中铁信托·睿智1317期信托计划”受益权市值5000万元。
《华西证券珈祥1号集合资产管理计划2014年第二季度资产管理报告》显示，截至2014年6月30日，该集合计划持有“中铁信托·睿智1317期集合资金信托计划”受益权市值5000万元；持有“中铁信托·睿智1459期集合资金信托计划”受益权市值6850万元，合计1.185亿元。在8月18日，集合计划清算，该计划将持有“中铁信托·睿智1459期集合资金信托计划”受益权市值6850万元，转让给华西银峰投资有限责任公司(银峰投资)。银峰投资为华西证券全资子公司，注册资金为10亿元，为华西证券从事另类投资业务的子公司。
《华西证券珈祥2号集合资产管理计划2014年第二季度资产管理报告》显示，截至2014年6月30日，该集合计划持有“中铁信托·睿智1335期信托计划”受益权市值4210万元；持有“中铁信托·睿智1335期(2)信托计划”市值6900万元，持有“中铁信托·睿智1459期信托计划”市值570万元，合计1.168亿元。
《华西证券珈祥5号集合资产管理计划2014年第二季度资产管理报告》显示，截至2014年6月30日，该集合计划持有“中铁信托·睿智1458期集合资金信托计划(1)”受益权市值7000万元；持有“中铁信托·睿智1458期集合资金信托计划(2)”受益权市值5000万元；持有“中铁信托·睿智1458期集合资金信托计划(3)”受益权市值6000万元；持有“中铁信托·睿智1459期集合资金信托计划(1)”受益权市值4000万元；持有“中铁信托·睿智1459期集合资金信托计划(2)”受益权市值6580万元；持有“中铁信托·睿智1460期集合资金信托计划”受益权市值1750万元，合计3.033亿元。
中铁信托一位不愿意透露姓名的人士在接受《经济参考报》记者采访时承认，华西证券大约有9亿元的资金通过中铁信托的资金池项目或单一信托计划流入川威集团及其相关企业。
关联方川威集团濒临破产
《经济参考报》记者从华西证券了解到，四川省新力投资有限公司(以下简称“新力投资”)持有华西证券1.083亿股，持股比例为7.66%，为华西证券第六大股东；新力投资为川威集团控制的企业。由此可见，川威集团为华西证券的关联企业。
在华西证券将大量资管产品资金投向关联方川威集团的同时，川威集团却逐步陷入困境，如今濒临破产。
川威集团是四川省第二大钢铁企业，在钢铁行业持续低迷的情况下，当地这家知名钢企也像海鑫钢铁集团、西林钢铁集团一样因资金问题陷入困境。记者获取的资料显示，除了钢铁行业低迷带来的困境，川威集团及其子公司成渝钒钛科技有限公司(以下简称“成渝钒钛”)在近几年大规模扩建上马钒钛新项目，新增贷款100多亿元，债务重，导致公司财务费用高，加上几乎都是“短贷长投”，导致资金极其紧张，目前其生产也处于基本停产状态。
2014年7月上旬，川威集团及其子公司成渝钒钛向法院提交“破产重整”申请。与此同时，内江市成立由市长任组长、常务副市长为副组长的工作组进驻川威集团，工作组下设生产、维稳等四个小组。
由于资金紧张，川威集团对资金十分渴求，近几年一直利用各种方式融资，涉及国开行、工行、中行、民生银行等约20家银行，以及中铁信托、中泰信托、国民信托等其他金融机构。
记者从四川省经信委获得的数据显示，据不完全统计，川威集团负债总额高达323亿元，主要包括银行贷款债务约185亿元，非银行金融产品类债务约38亿元，经营类债务约100亿元。
华西证券上市梦或泡汤
华西证券违规将巨额资管产品募集的资金投向川威集团，面临巨额损失，其上市的目标可能会泡汤。
❤❤❤❤❤（个人看法）❤❤❤❤❤由于实际情况可能和报道会有出入，不好评论，但仍能看出投资下行行业的缺点。中铁近日做的一些民企项目，什么新材料，什么面包的，个人也不看好

不看好