深圳“房贷危机”浮现与开发商血拼开幕！ Post By：2008-6-5 22:00:00
■王方
对于已经买了房的人而言，最难抉择就是“断供”，而由此引发的“房贷危机”也是社会各方不愿意看到的，然而，它却又让我们不得关注。在央行货币政策坚定地进一步紧缩时，随着深圳地产中介倒闭、房价开始下跌和开发商对业主差价补偿方案正在执行、商议之时，“房贷危机”很自然地开始浮出水面。
笔者从银行方面和购房者获悉，作为曾经“炒房”重灾区的深圳的南山和宝安部分楼盘已经出现集体“断供”现象，这令开发商和银行极为不安。关于“断供”的原因，无外乎是房价出现大幅回落。据官方数据显示：与去年前5个月疯狂上涨50%相比，今年前5个月却是一路看跌，2008年5月份深圳新房均价同比2007年已跌去三成有余，个别楼盘甚至跌幅达50%以上，这意味着许多两成或三成首付的房产已成为“负资产”！由此引发的“断供”现象正越来越引起社会的关注，楼市的“非理性”消费正反馈着其“消化不良”的后果：盲目提前置业的、投机炒房的、心理不平衡的、赌性不改的、与开发商谈差价补偿不成的······
对于“断供”，购房者面临信用被记入“黑名单”和房产被拍卖的等风险，而银行也必然要为其“信用过度透支”付出代价，损失在所难免。据央行5月30日发布《2007年中国区域金融运行报告》中透露，地产贷款是2007年深圳市国内金融机构人民币新增贷款的主要项目，年末余额同比增长 45.3%，余额新增占比达到 86.3%，尤其是个人住房贷款，新增占比达到58.1%,比上年均有较大幅度提高。上半年深圳房地产价格的过快增长引起深圳银行业对房地产贷款风险的关注，于下半年开始调整住房贷款政策，个人住房贷款过快发展的势头得到抑制，个人住房贷款发放额在7月达到201.9亿元的高点后一路下滑，11月不到60亿。
另外，该《报告》对深圳银行业的房贷风险提出了预警：第一，抽样客户中月供占收入比重较高者具有一定规模。从抽样样本家庭负债情况来看，近几年深圳市家庭房贷月供及所有月供占家庭收入的比重，每年均有超过三成的购房者超过40%和45%，反映这部分家庭的还款及抗风险能力较弱，一旦房价持续下跌，该部分贷款购房者将会形成较大的还款风险。第二，目前住房贷款质量较高，但2007年4-7月份发放的个人住房贷款应予以关注。负资产一词形容物业市场内，物业的市价低于原先用来购买物业的借款(楼宇按揭)。这种现象通常在物业普遍下降后发生。根该《报告》引用香港金管局资料显示，香港负资产最严重时期为2003年6月，当时共有约105,697宗负资产按揭，占所有按揭的22%，涉及金额1650亿港元。反观深圳的情况，央行深圳分行抽样结果显示，截止至2007年9月末，深圳市住房贷款质量较高，98.5%的贷款处于正常状态，贷款风险指数较低。但2007年贷款购房户中多次置业比例较2006年增长近14个百分点，投资比例较06年增长5个百分点，尤其在2007年的4-7月份市场成交高峰期，房价不断创新高且投资者纷纷跟风入市，这段时期入市的购房者对价格下跌的承受力相对较差。从产生负资产的价格临界点来看，按7成贷款额计算，二手价格如果较市场高峰期下跌30%，银行的负资产就会产生。因此商业银行应对 2007年4-7月发放的个人住房贷款密切注意。
尽管央行对预期还存有乐观，但事实上，深圳楼市的“负资产”已经出现，至少有八万套房。一方面表现在新房价格暴跌30%左右，导致2007入市购房者资产变“负”，另一方面是二手房价格高出新房处于“倒挂”状态，“割肉”已是必然，最终这都会直接导致“房贷危机” 爆发，应该引起高度警惕。
目前，在经历春运雪灾、5·12汶川大地震后，同时还裹挟着通货膨胀、人民币升值、粮食危机等不确定因素的中国经济预期仍然不够明朗，但毫无疑问的，从紧的货币政策，正在促使中国房地产业快速“归位”。
■王方
对于已经买了房的人而言，最难抉择就是“断供”，而由此引发的“房贷危机”也是社会各方不愿意看到的，然而，它却又让我们不得关注。在央行货币政策坚定地进一步紧缩时，随着深圳地产中介倒闭、房价开始下跌和开发商对业主差价补偿方案正在执行、商议之时，“房贷危机”很自然地开始浮出水面。
笔者从银行方面和购房者获悉，作为曾经“炒房”重灾区的深圳的南山和宝安部分楼盘已经出现集体“断供”现象，这令开发商和银行极为不安。关于“断供”的原因，无外乎是房价出现大幅回落。据官方数据显示：与去年前5个月疯狂上涨50%相比，今年前5个月却是一路看跌，2008年5月份深圳新房均价同比2007年已跌去三成有余，个别楼盘甚至跌幅达50%以上，这意味着许多两成或三成首付的房产已成为“负资产”！由此引发的“断供”现象正越来越引起社会的关注，楼市的“非理性”消费正反馈着其“消化不良”的后果：盲目提前置业的、投机炒房的、心理不平衡的、赌性不改的、与开发商谈差价补偿不成的······
对于“断供”，购房者面临信用被记入“黑名单”和房产被拍卖的等风险，而银行也必然要为其“信用过度透支”付出代价，损失在所难免。据央行5月30日发布《2007年中国区域金融运行报告》中透露，地产贷款是2007年深圳市国内金融机构人民币新增贷款的主要项目，年末余额同比增长 45.3%，余额新增占比达到 86.3%，尤其是个人住房贷款，新增占比达到58.1%,比上年均有较大幅度提高。上半年深圳房地产价格的过快增长引起深圳银行业对房地产贷款风险的关注，于下半年开始调整住房贷款政策，个人住房贷款过快发展的势头得到抑制，个人住房贷款发放额在7月达到201.9亿元的高点后一路下滑，11月不到60亿。
另外，该《报告》对深圳银行业的房贷风险提出了预警：第一，抽样客户中月供占收入比重较高者具有一定规模。从抽样样本家庭负债情况来看，近几年深圳市家庭房贷月供及所有月供占家庭收入的比重，每年均有超过三成的购房者超过40%和45%，反映这部分家庭的还款及抗风险能力较弱，一旦房价持续下跌，该部分贷款购房者将会形成较大的还款风险。第二，目前住房贷款质量较高，但2007年4-7月份发放的个人住房贷款应予以关注。负资产一词形容物业市场内，物业的市价低于原先用来购买物业的借款(楼宇按揭)。这种现象通常在物业普遍下降后发生。根该《报告》引用香港金管局资料显示，香港负资产最严重时期为2003年6月，当时共有约105,697宗负资产按揭，占所有按揭的22%，涉及金额1650亿港元。反观深圳的情况，央行深圳分行抽样结果显示，截止至2007年9月末，深圳市住房贷款质量较高，98.5%的贷款处于正常状态，贷款风险指数较低。但2007年贷款购房户中多次置业比例较2006年增长近14个百分点，投资比例较06年增长5个百分点，尤其在2007年的4-7月份市场成交高峰期，房价不断创新高且投资者纷纷跟风入市，这段时期入市的购房者对价格下跌的承受力相对较差。从产生负资产的价格临界点来看，按7成贷款额计算，二手价格如果较市场高峰期下跌30%，银行的负资产就会产生。因此商业银行应对 2007年4-7月发放的个人住房贷款密切注意。
尽管央行对预期还存有乐观，但事实上，深圳楼市的“负资产”已经出现，至少有八万套房。一方面表现在新房价格暴跌30%左右，导致2007入市购房者资产变“负”，另一方面是二手房价格高出新房处于“倒挂”状态，“割肉”已是必然，最终这都会直接导致“房贷危机” 爆发，应该引起高度警惕。
目前，在经历春运雪灾、5·12汶川大地震后，同时还裹挟着通货膨胀、人民币升值、粮食危机等不确定因素的中国经济预期仍然不够明朗，但毫无疑问的，从紧的货币政策，正在促使中国房地产业快速“归位”。
