澳大利亚房产投资别墅好还是公寓好？【澳洲金鼎-17761192937】对于这个问题，一个最基本的实情：国内房产大多没有土地，但从来不妨碍其增长；澳洲房产以带地别墅为主，但也并不是所有带地的房产都会升值，关键要看买家的初始购房原因以及风险承担意愿。现如今不管用来自住还是投资，土地情结是任何一个海外买家尤其是中国买家无法回避的心病。海外投资到底公寓好还是别墅好，这一被讨论了很多年的话题一次次被反复拿出来讨论。而最终深究下去往往发现各家其实不过是在卖什么就说什么好，很少简单客观公正的评价。评价这个问题需要从两个要素来说：一是风险承担意愿，二是房产用于投资还是自住。
从大的环境来说，澳洲的房产本身相对于国内市场，属于较为稳定和健康透明的。得益于政府的有效管控，整个市场稳定增长并无大起大落。而中国国内房产行情受政策导向明显，高回报势必高风险。细分澳洲市场，个人认为别墅属于中风险中-高回报，而公寓属于低风险中回报。一个房产甚至说任何一种投资的回报无论在哪通常都需要和其带来的风险挂钩，买家基本上不可能找到回报超高而不需承担什么风险的项目。
先说别墅，在澳洲别墅的地位其实相当于公寓在国内的地位，是居住的传统选择。不过碍于海外购房的政策，非澳洲居民无法购买二手房，这限制了澳洲别墅的增长潜力但同时也降低了其投资风险。如果选择得当，最近一两年投资别墅的年资本回报率基本上都能达到70%-80%，远高于大多数公寓项目；但非热门区域，别墅升值不如公寓甚至还略有下跌的也并非没有。因为租金回报不如公寓，别墅的回报相比更类似于国内房子，即更依赖升值。于是乎如果没有选择对位置，别墅也可以亏的很大，简单点换用数学术语来说，别墅的投资回报方差更大。那么愿意承担什么样的风险将在作出投资别墅还是公寓是起到很大作用。
再说公寓，因为人口及市场容量原因，澳洲公寓房产的自住与投资一向是需要区别对待的，其实这一点也适用于别墅，只不过在公寓上体现更为明显。我们都知道国内一二线城市的房产热点地区至少拥有学校，交通，就业及购物中心三大要素其中一点。举个简单的例子一个地方新建了一个地铁站，可能很快周边四五个大型楼盘就起来了。如何保证在这么多项目中脱颖而出？配套设施，设计语言和品牌效益就变得异常重要，这些因素甚至通常会决定今后的升值潜力。那么回到澳洲，一个升值和租金回报等同重要的市场，结果就大大不一样了。纯粹就投资而言，过多的溢价支付给了配套设施，高档设计及品牌价值最终导致就是租金回报率的大大降低。道理不难懂，因为这是一个很残酷的现实：你的租客住的越享受，作为业主的你回报势必越低。那么问题关键来了，作为买家，你到底打算自住还是投资呢？
从大的环境来说，澳洲的房产本身相对于国内市场，属于较为稳定和健康透明的。得益于政府的有效管控，整个市场稳定增长并无大起大落。而中国国内房产行情受政策导向明显，高回报势必高风险。细分澳洲市场，个人认为别墅属于中风险中-高回报，而公寓属于低风险中回报。一个房产甚至说任何一种投资的回报无论在哪通常都需要和其带来的风险挂钩，买家基本上不可能找到回报超高而不需承担什么风险的项目。
先说别墅，在澳洲别墅的地位其实相当于公寓在国内的地位，是居住的传统选择。不过碍于海外购房的政策，非澳洲居民无法购买二手房，这限制了澳洲别墅的增长潜力但同时也降低了其投资风险。如果选择得当，最近一两年投资别墅的年资本回报率基本上都能达到70%-80%，远高于大多数公寓项目；但非热门区域，别墅升值不如公寓甚至还略有下跌的也并非没有。因为租金回报不如公寓，别墅的回报相比更类似于国内房子，即更依赖升值。于是乎如果没有选择对位置，别墅也可以亏的很大，简单点换用数学术语来说，别墅的投资回报方差更大。那么愿意承担什么样的风险将在作出投资别墅还是公寓是起到很大作用。
再说公寓，因为人口及市场容量原因，澳洲公寓房产的自住与投资一向是需要区别对待的，其实这一点也适用于别墅，只不过在公寓上体现更为明显。我们都知道国内一二线城市的房产热点地区至少拥有学校，交通，就业及购物中心三大要素其中一点。举个简单的例子一个地方新建了一个地铁站，可能很快周边四五个大型楼盘就起来了。如何保证在这么多项目中脱颖而出？配套设施，设计语言和品牌效益就变得异常重要，这些因素甚至通常会决定今后的升值潜力。那么回到澳洲，一个升值和租金回报等同重要的市场，结果就大大不一样了。纯粹就投资而言，过多的溢价支付给了配套设施，高档设计及品牌价值最终导致就是租金回报率的大大降低。道理不难懂，因为这是一个很残酷的现实：你的租客住的越享受，作为业主的你回报势必越低。那么问题关键来了，作为买家，你到底打算自住还是投资呢？
