一直想写一个关于中国房价的文章,而且结合中国政策和经济方面的。以我个人的眼光做出的一些结论和论断,可以讨论,不要喷。
1 中国房子的价值如何判断。
同样100平米的房子,在鹤岗值8万,北京三环至少500万。在我看来至少有以下几个因素:城市配套(医疗、交通、卫生环境)、工作机会和平均收入、教育资源(一本分数和录取率)、养老金标准、水资源和空气。
前面几条好理解,最后的水资源和空气我解释一下: 经常出差和旅游的朋友会理解,有的地级市或者县城的水的味道是不同的,有咸的、发涩的、碱水味道、或者非常浑浊。我曾经看到一个旅游景点附近,一边开采石油,另一边养着螃蟹、种着稻子。就是再不打化肥和农药,看到这样种植,你敢吃吗?没办法,中国太大了,为了发展经济,让更多的人富起来,只能先污染,后治理。先保大城市的饮用水安全,小地区,没办法,先填饱肚子,现在管不过来。
大家应该能明白我的意思了,水资源关系到你自己和自己全家的平均寿命,你说重要不重要?
全国就4个一线城市,十几个二线城市,再有就是省会。咱现在劳动人口,都想往这些理想的地方扎,进来了意味着后代享受优质的教育、医疗、大量的工作机会、方便的出行和低廉的交通费用、高额的养老金、安全的水资源和空气、比平均数高的寿命。衡量以上的这些综合条件只需要一个尺子,就是房价!劳动人口越希望进入的城市,房价越高。
2 单独谈论中国房价未来涨跌是无意义的,要分开看,组团看。
总有人说中国未来人口骤降、房子多如葱,然后房价应该下跌。咋一看逻辑没问题,但是仔细一想是经不起推敲的。不用说未来多如葱,现在很多城市的郊区房子已经多如葱了,有卖不出去,烂尾的,因为地段偏远,没有配套和交通,即使很便宜,也是卖不出去的。
未来中国人口骤降、地段偏远没有配套和交通以及工作机会的房子更加多如葱,这些房子比现在还要便宜。如果这样说,我是认可的,因为这根本就是一个正确的废话。
看明白了我第一条的,就会知道,价值越高的城市,与你竞争的永远是劳动力人口,包括本地土著劳动力人口和小城市及广大农村劳动力人口。只要劳动力人口一直往优质城市涌,就会支撑这个城市的价值,这与全国总人口没啥关系。毕竟现在优质资源全在这二十个城市中,除非某个城市拒绝外来劳动力人口(北京)。
人口下降,最受影响的就是那些中小城市、县城了。本来比大城市和省会竞争力就差,人口外流厉害,再加上劳动力人口不断下降,更没人居住了,未来会有更多的鹤岗。这么说房子如葱也是没错的,但前提一定要加限定条件,就是三四线中小城市。
只预测未来全国平均房价论断在我看来就是耍流氓、玩偷换概念。我用得着每天关心鹤岗或者一个五线城市每年房价是涨了50还是跌了100吗?北上广深才是大部分人关心的,关系到入场券的难易程度。
讨论房价的涨跌一定要分开看,北上广深属于第一梯队,房价也应按照发达国家标准看待。拿全国平均收入来衡量一线城市的房价也是刻舟求剑,没有任何可比性。
十几个新一线城市和省会属于第二梯队,房价属于中等发达国家。哪个城市比较靠前完全是仁者见仁的事情,也许某年一个政策和规划,带来巨额的资金和机会就会使其升至一线城市。第二梯队在我看来也是投资机会最大的,靠的是眼光和运气,后面我会实例说明。
剩下的中小城市属于第三梯队,房价属于发展中国家标准,也是投资风险最大的。房价不低,有些也差不多1万多了,但是潜力有限,发展机会有限,这样的资产很危险。
彻底被放弃的小县城和小城市,没有任何亮点和特色,人口现在显著流失,只有老年人存在,属于第四梯队。但是喜欢赌博的玩家可以在这里面淘金,比如17年的雄安,去年的丹东,分分钟翻几倍。特点是房价低的不能再低了,就是少量投资也不会赔太多。
还有一种属于强特性旅游城市,比如厦门、三亚、青岛等。具有其他城市不具备的旅游资源,没有对比和标杆,这种房子会忽高忽低,很容易接盘。外部环境越稳当,这种房子的价值会缓慢增高。
本人做一个预测,就是未来二十年后,中国房价会两极化,大城市门槛越来越高,价格越来越高,小城市无人问津,逐渐凋零。参照现在的A股,既有1200元的茅台,又有大量低于2元以下的股票和退市股。
3 现在该不该上车?该不该投资?住房不炒的真正含义。
你要分开来看。如果你是刚需,比如快要结婚、孩子入学等不可抗因素,还是不要等了,别因小失大,为了便宜几万块钱把大事耽误了,后悔莫及。本人深有体会,后面会说。
如果你是为了投资,那就按照标准来。第一,看一下打算买的房子所处城市,要选属于第一、二梯队,再次一点,也必须是省会。这样先保证你在短期被套的情况下,只要资金链不断、将来有人去接你的盘。第二,买入后,要判断两年内房价是否能够上涨50%。买入房屋税费成本平均4-5%,也许还有2个点的中介费,这就5-7个点。贷款7成,利息5-6之间。你持有两年的净成本大概是15-17个点,每年增加5个点的利息成本。也就是说一套房子,100万买入,2年内涨到150万,仅仅能赚30万。这是在非常顺利的情况下,如果遇到政策转向,限售或者限购,基本就会被闷在里面3-5年,房子是5年涨到150万了,你基本是平手,仅能赚不到15万。如果本轮城市房价涨幅很小或者没涨,或者刚刚启动,一定要迅速下手,直接去买新房商品房,好处是没有中介费,卖家不会毁约。如果在涨幅末期或者再平稳期,建议观望。第三,国家政策方针,住房不炒。目前,利息没有降低,房价维持平稳,建议少蹚浑水,少做左侧交易,多做右侧交易。目前房价维持平稳,量跌的趋势其实对持有房产者最不利的情况了。如果上涨,可以随时选择卖出。如果快速下跌,可以选择断供求生。现在阴跌横盘趋势明显,拖的越长,你投入的资金会越多,到最后无法断供,老老实实风险自己接着,而不能甩给银行。
举例说明:房产100万,首付30万,20年贷款70万,月供4500左右。如果第一年,房产立刻降价到80万,你可以选择不还了,认赔30万,风险扔给银行,银行持有大量违约房产,就会为减少损失迅速在市场拍卖,在大量抛售面前,价格立刻下跌至50万都是有可能的,违约后,你还能50万买回,降低成本20万。
还是那个例子,如果用了5年时间房子从100万变成80万,你的成本立刻变成57万(首付30+5年还款额),说什么咬牙你都得继续还下去。即使事情不是那么恶劣,5年时间,房子还值100万,没有升值,你的首付比例已经变成了将近6成(57万),就是突然房子折半你都不可能把房子扔出去了,因为银行的钱仅仅占4成,银行可以轻松收回本金。
现在国家就是干的这个事情,限售限购同时出手,锁死买方和卖方,就锁你5年。5年时间内没有流动性,无法大涨大跌,即使低了,政府还能拖一下,不会拖不住。都乖乖的还款,5年后,几乎变成首付6成,银行风险消失,即使房价随便跌,也都会老老实实把款还完了,不会出现金融风险。炒房的那个时候早就熬不住了,资金成本就拖死他们,但凡能够坚持住的,不会断供。自住即使是那些恐慌性买入,无法还款的,银行也不会收回房屋,只不过变成了共有产权,没还清贷款前,卖不了,只能住。以上这两种情况都是少数,不会出现大面积恶意断供。
住房不炒的本质就是炒房的让你把钱还了,增加炒房成本。自住的怎么都好说,政策法规托底。现在就是还款时间,投资的,没有太好机会的时候还是忍一忍吧。
本人的例子
A 关于刚需问题。按我老爸讲话,不是没钱买,咱家不缺房,3口人住个偏单,一个小的公产学片房,1个平房等拆迁。这话说的对,唯独没考虑我结婚住哪呢?都是劣质资产,急需整合。房子问题从我毕业就拖着,因为房子对象岔了几个,还没认识到。我换了工作之后,算是彻底明白房子是个啥玩意了。要求立刻买,不买我就亲属众筹做首付,抵押工资卡,公积金卡,总而言之先上车。家长逼的没办法,只能买了。现在价格翻番带拐弯了,谈恋爱也顺利多了。有时候我就在想,知识果然是力量,之前那些年我都是在干啥?还有就是觉得对不起之前两个女友,想想也是啊,哪个闺女跟着你都希望有一个舒适稳定的窝啊,人之常情,房子买了就是资产,也不会丢,之前都在纠结啥呢?希望各位引以为戒。准备恋爱结婚前,必须要有一个窝,哪怕偏点、小点、没关系,可以换,可以折腾。从1变2容易,从0变1难。能早准备就要早准备,不要将来留遗憾。
B 关于二线城市房产投资。当一线爆炒后期的时候,二线的机会就来了,往往二线刚刚启动。也许一个消息和信息就会爆炒的借口和开端,16年,某二线城市米字型高铁建成;16年底,某控房价明星市长辞去职务调任中央。17年初,某城市警察带指标拉人头入户籍,要1年增加100万户籍人口。7000涨到15000,远比30000涨到60000要轻松;这个道理一定要懂,所以二线城市在16-18年,盈利比例要比一线炒作的要大,而且房产总值小,随时可以抛售或掉头。将来的机会也在2线,本人17年初选了2个二线城市投资收获不小。
今天就更到这里,争取这个假期更完。