2021年9月初，得到消息说我之前重点关注的北清云际105户型即将改成108户型，并且套内面积，甚至尺寸图纸都没有做任何调整。
得到这个消息之后，我第一反应就是，拿出计算器算了算首付，加了大约7.4w，然后才意识到开发商要偷面积了，于是我战斗的精神被激发了出来，我要抓住那个小偷！
在先入为主，只有极少信息的情况下，我跟大多数购房者一样，认为的场景是这样的：开发商早就做完了测绘，但是中途发现项目利润率不高，甚至还有可能是负的，所以要钻各种政策漏洞，在不改变容积率和建筑面积的情况下，要改变我们每个房子的建筑面积。
一开始我百思不得其解，这地上建筑规模77557平方米（南区6002地块）和65260立方米（北区6001地块）已经限制死了，怎么可能再增销售面积呢？增加了每户的销售面积，岂不是要减少售卖户数才能维持平衡？那这样的话，增加每户销售面积的意义在哪里呢？
直到我咨询了多位从业者，才了解到，在建面不变、套内面积不变、容积率等统统都不变的情况下，如果想增加“可售卖面积”（可售卖面积不等于计算容积率的建筑面积）还有一条路，那就是增加地下设备用房的面积，这样可以增加可售卖的公摊面积，因为可售卖面积=地上建面+地下机房分摊面积。所以我在9月12日发了如下的微博：
我发这个微博的本意是说让大家一起来监督一下，看看北清云际和奥森春晓的销售面积修改是不是和利用地下设备用房面积增加公摊有关。
所以，其实我一直在等住建委公示公摊面积测绘情况的，但是直到今天，我也没有等到住建委的更新：http://bjjs.zjw.beijing.gov.cn/eportal/ui?pageId=307962，所以，从我自己的角度来说，对于我上述微博的疑问来说，我是没有得到答案的，因为我一直就不知道这两个楼盘公摊面积的计算逻辑，尤其是地下设备用房面积是否合理。
10.7号砸金蛋的那天，非常偶然的情况下，我在北清云际沙盘的西北角，也就是出门时候的右手边，看到了正在公示的《房屋面积测算技术报告书》，并进行了拍照，那今天，我就带着大家一起来揭晓我微博疑问的谜底吧：
看起来《房屋面积测算技术报告书》完成时间是9月9日，和大家开始疯传要增加售卖面积的时间也比较契合：
测绘日期是2021年8月18日-2021年9月9日。
我看了一下售楼处的开放时间，是9月4日，看起来确实是在测绘完成前开放的售楼处。
上图红框部分就是我微博中说的要分给全楼的地下设备用房面积，9.38+13.93+27.48+26.01+12.43+23.53=112.76，整个楼（如上图所示2-7号楼的仓储、2-7号楼的1单元、2-7号楼的2单元）都会进行分摊。
类似，跨楼分摊到7号楼的分摊面积是120.59，整个楼（如上图所示2-7号楼的仓储、2-7号楼的1单元、2-7号楼的2单元）都会进行分摊。
看一下我所在的1单元，其中的2101号，需要分摊的面积是：
11.32+4.11+7.65+20.2+5.91+26.71+18.94=94.84
这里面还有个需要特殊处理的地方，就是外墙一半，这个是1单元和2单元都需要进行分摊。
有了这些基础信息之后，本着不被开发商坑骗，也不被为咱们发声的媒体误导（为咱们发声的媒体100%是为了咱们好，没有任何争议。但有时候有些指责可能更多是感性的，帮咱们出出气，却缺乏理论依据和具体数字支撑，有把大家带偏的可能）的原则，我从0-1的学习和研究了一下怎么计算公摊面积，我问过几个资深建筑师，都说这个很复杂，一般都是由测绘单位提供，他们一般都不会自己去算。看起来我学习能力还算不错。我们一起来看看我们买北清云际的房子，分摊面积是怎么组成的，尤其是有没有大地下设备机房的面积分摊。
可以看出，大公摊和全楼公摊和单元公摊面积分别如下：
北清云际南区7号楼总套内面积组成、分布和汇总
7号楼全楼公摊面积和全楼套内每平方米分摊
7号楼1,2单元套内每平米分摊
7号楼1单元套内每平米分摊
Excel版本获取链接：https://pan.baidu.com/s/1ZQTa7zQqwKHDpD3X9VQ6rg
提取码：6vZP
以7号楼108户型2101室为例：
大公摊（整个小区都会分摊这一部分）：1.648平
7号楼1，2单元一起的公摊：5.3568平
1单元自己（基本上就是同楼层几户公用的走道、楼梯间、电梯井）的分摊：22.2473平
总共分摊面积=1.648+5.3568+22.2473=29.2521。
可以看到大公摊比较小，主要就是自己楼层的公摊。
最后看一下测绘后的分摊：
和我自己非专业计算的差值极小。
所以通过实际的数字来看，确实没有出现超大地下设备机房公摊的情况。
那为什么会出现中途调整面积的这个问题呢？难道不是为了偷大家面积，多赚钱？
其实通过上文介绍的时间线，以及奥森春晓项目营销总在参加直播活动的时候回答了这个问题，大家可以自己听一下，自己判断一下，大概意思就是：
时间线是：
测绘时间：2021年8月18日-2021年9月9日
北清云际售楼处开放时间：2021年9月4日
有风声说北清云际要修改售卖面积的时间：2021年9月11日左右
奥森春晓营销总的解释是否可信，交由大家自己判断：
直播地址：https://video.weibo.com/show?fid=1042211:4686755035807836
我个人判断，大概率是由于项目上线比较仓促，而在没有拿到测绘的真实数字之前，必须要拍出一个销售面积预估数字，而北清云际这边预测的时候偏保守，应该主观故意的可能性不大，但是也充分暴露了销售过程中的各种不成熟和混乱，是值得开发商好好反思的。
另外，本身户型面积和真正售卖面积就不一样，售卖面积从来就是一房一价的，比如北清云际调整后的95平户型，南区7号楼2单元的95平户型的售卖面积就是92.81，比面积调整之前的93平还小呢。
得房率
面积调整的问题分析完了之后，另外我也研究了一下得房率这个问题：
经过跟不同开发商的建筑师做过咨询后，了解到，不同楼层高度，核心筒的大小差距非常大，高层的核心筒就比低层高的楼大很多，对于北清云际这个项目来说，如下图，几乎全部都是超过11层的2梯2户和2梯4户户型，公摊面积确实会比较大。我们刚才也看到了公摊的计算逻辑，能够发现公摊里面占比最大的是本层楼的共同共用的区域的面积，比如两个电梯的面积只分给两户的话，公摊面积怎么能小？
注：上图标注面积为销售面积调整之前面积，仅供参考
看了下面这张图后我也很焦虑，便咨询了从业者朋友们，为什么北清云际得房率排名这么低？
看到我发了这个“得房率排名”的图片之后，地产从业者朋友们都不愿理我了，就抛出了几张图：
感情排名第一的是4层叠拼和5-6层洋房啊。独栋的话，得房率更高呢。
还有绿城沁园：
咱们以正在预售的6号楼为例看看为什么得房率这么高：
这看起来两个单元都是两梯五户啊，这肯定比两梯四户分摊小啊，五户分摊两个电梯井呢，更不用和北清云际两梯两户，两户分两个电梯井的户型做对比了。
要知道，如上图所示，北清云际南区5栋楼总共加起来可售户数才496呢，绿城沁园这一个6号楼就比北清云际南区半个小区的可售户数多了。
看完了这两个，我就没再看其他的了。这种别墅和普通商品房直接比拼得房率的排名，不看也罢。另外，在没有大地下设备用房公摊的情况下，主要分摊都是自己楼内共用面积的情况下，开发商故意把得房率做大没有任何意义，因为地面上的建面是固定的，再怎么调整得房率，可售卖面积也不会增大，没法多赚钱反而还有各种质疑，谁会做这样的事情呢。
另外，得房率这个东西，我个人的感觉是根本就没有对比的必要了，为什么呢？给大家看一下，得房率怎么发生变化：
比如对于北清云际7号楼1单元2101房间，套内是79.38，公摊是29.18，建面（售卖面积）是79.38+29.18=108.56，得房率是79.38/108.56=73.12%，但是如果北清云际提供的不是现在的108+83+83+108户型，而是套内面积都增大一倍，就是说，如果本次北清云际提供的是187+143+143+187的户型的话，这样我们来算一下得房率情况，79.38*2/(79.38*2+29.18)=158.76/(158.76+29.18)=158.76/187.94=84.47%，不知道我讲明白了没有，得房率还跟户型大小强相关，随着户型面积越来越大，得房率也会越来越大，因为同样的两梯两户或两梯四户，需要进行公摊的公用面积（大约就是上图那个核心筒的面积）几乎是一样的，不会因为房子面积大了而导致电梯井或楼梯面积变大对吧，肯定户型面积越大，需要进行公摊的面积占比就越小，得房率就越大呀（29平米的公摊对108平来说占比不小，但是如果对187平来讲，占比就相对小多了是不），这样看来，只通过项目名称就直接给得房率进行排名是不是一件不是那么靠谱的事情呢？
为什么会写这篇文章呢，1，分辨信息的能力非常重要，事情是什么就是什么，要搞清楚，不能什么都搞得模棱两可，天天听风就是雨；2，让邻居们不要恐慌，不要都买了房子了，还整天为这些道听途说的“开发商黑心，钻政策空子给自己增加可售卖面积，我多花钱了”“开发商故意做出垃圾户型，故意把得房率调低”这种没营养的垃圾消息烦心。
呼吁大家理性买房，如果发现了有确定证据的开发商的猫腻，请发给我，咱们一起找为咱们发声的媒体曝光他们，上面这些道听途说的就算了，没有任何效果不说，总这样搞的话，咱们和帮助咱们的媒体朋友们的公信力就都没有了！狼不能天天来是不？
转载自北清云际公众号
得到这个消息之后，我第一反应就是，拿出计算器算了算首付，加了大约7.4w，然后才意识到开发商要偷面积了，于是我战斗的精神被激发了出来，我要抓住那个小偷！
在先入为主，只有极少信息的情况下，我跟大多数购房者一样，认为的场景是这样的：开发商早就做完了测绘，但是中途发现项目利润率不高，甚至还有可能是负的，所以要钻各种政策漏洞，在不改变容积率和建筑面积的情况下，要改变我们每个房子的建筑面积。
一开始我百思不得其解，这地上建筑规模77557平方米（南区6002地块）和65260立方米（北区6001地块）已经限制死了，怎么可能再增销售面积呢？增加了每户的销售面积，岂不是要减少售卖户数才能维持平衡？那这样的话，增加每户销售面积的意义在哪里呢？
直到我咨询了多位从业者，才了解到，在建面不变、套内面积不变、容积率等统统都不变的情况下，如果想增加“可售卖面积”（可售卖面积不等于计算容积率的建筑面积）还有一条路，那就是增加地下设备用房的面积，这样可以增加可售卖的公摊面积，因为可售卖面积=地上建面+地下机房分摊面积。所以我在9月12日发了如下的微博：
我发这个微博的本意是说让大家一起来监督一下，看看北清云际和奥森春晓的销售面积修改是不是和利用地下设备用房面积增加公摊有关。
所以，其实我一直在等住建委公示公摊面积测绘情况的，但是直到今天，我也没有等到住建委的更新：http://bjjs.zjw.beijing.gov.cn/eportal/ui?pageId=307962，所以，从我自己的角度来说，对于我上述微博的疑问来说，我是没有得到答案的，因为我一直就不知道这两个楼盘公摊面积的计算逻辑，尤其是地下设备用房面积是否合理。
10.7号砸金蛋的那天，非常偶然的情况下，我在北清云际沙盘的西北角，也就是出门时候的右手边，看到了正在公示的《房屋面积测算技术报告书》，并进行了拍照，那今天，我就带着大家一起来揭晓我微博疑问的谜底吧：
看起来《房屋面积测算技术报告书》完成时间是9月9日，和大家开始疯传要增加售卖面积的时间也比较契合：
测绘日期是2021年8月18日-2021年9月9日。
我看了一下售楼处的开放时间，是9月4日，看起来确实是在测绘完成前开放的售楼处。
上图红框部分就是我微博中说的要分给全楼的地下设备用房面积，9.38+13.93+27.48+26.01+12.43+23.53=112.76，整个楼（如上图所示2-7号楼的仓储、2-7号楼的1单元、2-7号楼的2单元）都会进行分摊。
类似，跨楼分摊到7号楼的分摊面积是120.59，整个楼（如上图所示2-7号楼的仓储、2-7号楼的1单元、2-7号楼的2单元）都会进行分摊。
看一下我所在的1单元，其中的2101号，需要分摊的面积是：
11.32+4.11+7.65+20.2+5.91+26.71+18.94=94.84
这里面还有个需要特殊处理的地方，就是外墙一半，这个是1单元和2单元都需要进行分摊。
有了这些基础信息之后，本着不被开发商坑骗，也不被为咱们发声的媒体误导（为咱们发声的媒体100%是为了咱们好，没有任何争议。但有时候有些指责可能更多是感性的，帮咱们出出气，却缺乏理论依据和具体数字支撑，有把大家带偏的可能）的原则，我从0-1的学习和研究了一下怎么计算公摊面积，我问过几个资深建筑师，都说这个很复杂，一般都是由测绘单位提供，他们一般都不会自己去算。看起来我学习能力还算不错。我们一起来看看我们买北清云际的房子，分摊面积是怎么组成的，尤其是有没有大地下设备机房的面积分摊。
可以看出，大公摊和全楼公摊和单元公摊面积分别如下：
北清云际南区7号楼总套内面积组成、分布和汇总
7号楼全楼公摊面积和全楼套内每平方米分摊
7号楼1,2单元套内每平米分摊
7号楼1单元套内每平米分摊
Excel版本获取链接：https://pan.baidu.com/s/1ZQTa7zQqwKHDpD3X9VQ6rg
提取码：6vZP
以7号楼108户型2101室为例：
大公摊（整个小区都会分摊这一部分）：1.648平
7号楼1，2单元一起的公摊：5.3568平
1单元自己（基本上就是同楼层几户公用的走道、楼梯间、电梯井）的分摊：22.2473平
总共分摊面积=1.648+5.3568+22.2473=29.2521。
可以看到大公摊比较小，主要就是自己楼层的公摊。
最后看一下测绘后的分摊：
和我自己非专业计算的差值极小。
所以通过实际的数字来看，确实没有出现超大地下设备机房公摊的情况。
那为什么会出现中途调整面积的这个问题呢？难道不是为了偷大家面积，多赚钱？
其实通过上文介绍的时间线，以及奥森春晓项目营销总在参加直播活动的时候回答了这个问题，大家可以自己听一下，自己判断一下，大概意思就是：
时间线是：
测绘时间：2021年8月18日-2021年9月9日
北清云际售楼处开放时间：2021年9月4日
有风声说北清云际要修改售卖面积的时间：2021年9月11日左右
奥森春晓营销总的解释是否可信，交由大家自己判断：
直播地址：https://video.weibo.com/show?fid=1042211:4686755035807836
我个人判断，大概率是由于项目上线比较仓促，而在没有拿到测绘的真实数字之前，必须要拍出一个销售面积预估数字，而北清云际这边预测的时候偏保守，应该主观故意的可能性不大，但是也充分暴露了销售过程中的各种不成熟和混乱，是值得开发商好好反思的。
另外，本身户型面积和真正售卖面积就不一样，售卖面积从来就是一房一价的，比如北清云际调整后的95平户型，南区7号楼2单元的95平户型的售卖面积就是92.81，比面积调整之前的93平还小呢。
得房率
面积调整的问题分析完了之后，另外我也研究了一下得房率这个问题：
经过跟不同开发商的建筑师做过咨询后，了解到，不同楼层高度，核心筒的大小差距非常大，高层的核心筒就比低层高的楼大很多，对于北清云际这个项目来说，如下图，几乎全部都是超过11层的2梯2户和2梯4户户型，公摊面积确实会比较大。我们刚才也看到了公摊的计算逻辑，能够发现公摊里面占比最大的是本层楼的共同共用的区域的面积，比如两个电梯的面积只分给两户的话，公摊面积怎么能小？
注：上图标注面积为销售面积调整之前面积，仅供参考
看了下面这张图后我也很焦虑，便咨询了从业者朋友们，为什么北清云际得房率排名这么低？
看到我发了这个“得房率排名”的图片之后，地产从业者朋友们都不愿理我了，就抛出了几张图：
感情排名第一的是4层叠拼和5-6层洋房啊。独栋的话，得房率更高呢。
还有绿城沁园：
咱们以正在预售的6号楼为例看看为什么得房率这么高：
这看起来两个单元都是两梯五户啊，这肯定比两梯四户分摊小啊，五户分摊两个电梯井呢，更不用和北清云际两梯两户，两户分两个电梯井的户型做对比了。
要知道，如上图所示，北清云际南区5栋楼总共加起来可售户数才496呢，绿城沁园这一个6号楼就比北清云际南区半个小区的可售户数多了。
看完了这两个，我就没再看其他的了。这种别墅和普通商品房直接比拼得房率的排名，不看也罢。另外，在没有大地下设备用房公摊的情况下，主要分摊都是自己楼内共用面积的情况下，开发商故意把得房率做大没有任何意义，因为地面上的建面是固定的，再怎么调整得房率，可售卖面积也不会增大，没法多赚钱反而还有各种质疑，谁会做这样的事情呢。
另外，得房率这个东西，我个人的感觉是根本就没有对比的必要了，为什么呢？给大家看一下，得房率怎么发生变化：
比如对于北清云际7号楼1单元2101房间，套内是79.38，公摊是29.18，建面（售卖面积）是79.38+29.18=108.56，得房率是79.38/108.56=73.12%，但是如果北清云际提供的不是现在的108+83+83+108户型，而是套内面积都增大一倍，就是说，如果本次北清云际提供的是187+143+143+187的户型的话，这样我们来算一下得房率情况，79.38*2/(79.38*2+29.18)=158.76/(158.76+29.18)=158.76/187.94=84.47%，不知道我讲明白了没有，得房率还跟户型大小强相关，随着户型面积越来越大，得房率也会越来越大，因为同样的两梯两户或两梯四户，需要进行公摊的公用面积（大约就是上图那个核心筒的面积）几乎是一样的，不会因为房子面积大了而导致电梯井或楼梯面积变大对吧，肯定户型面积越大，需要进行公摊的面积占比就越小，得房率就越大呀（29平米的公摊对108平来说占比不小，但是如果对187平来讲，占比就相对小多了是不），这样看来，只通过项目名称就直接给得房率进行排名是不是一件不是那么靠谱的事情呢？
为什么会写这篇文章呢，1，分辨信息的能力非常重要，事情是什么就是什么，要搞清楚，不能什么都搞得模棱两可，天天听风就是雨；2，让邻居们不要恐慌，不要都买了房子了，还整天为这些道听途说的“开发商黑心，钻政策空子给自己增加可售卖面积，我多花钱了”“开发商故意做出垃圾户型，故意把得房率调低”这种没营养的垃圾消息烦心。
呼吁大家理性买房，如果发现了有确定证据的开发商的猫腻，请发给我，咱们一起找为咱们发声的媒体曝光他们，上面这些道听途说的就算了，没有任何效果不说，总这样搞的话，咱们和帮助咱们的媒体朋友们的公信力就都没有了！狼不能天天来是不？
转载自北清云际公众号
