按照发证日期算。房产是否满五年，是以房产证的发证日期或者契税票的开具日期为准，采取孰先的原则。意思是，只要有一个满五年，交易时即可免征营业税。以上是老政策，2015年3月30日出台了新政，房产证或契税票满两年即可免征营业税了。商品房是看房产证和契税票的日期，房改房按照原始购房协议的日期来计算。