写这么多不是想带什么节奏 其实是因为我心里也很忐忑 房价一崩 经济硬着陆 所带来的问题不是一点半点 只是想劝劝肠胃们 房子够住就行 有多的资产 最好抓紧换点保值资产 就算房价崩了以后也能三五瓶还不是美滋滋

本潘先去吃饭 一会儿回来以业内人士的角度分析一发 搞点干货给肠胃们

好了 来说说LZ入行以来对这个市场的看法 不敢说判断 想到哪里说到哪里吧
LZ是做商业地产的，就是写字楼购物中心酒店这些。房地产大概分为住宅，商业地产，工业地产三类，工业地产就是厂房工业园区这些。在这些产品里面，住宅是毛利最高，回款最快的，商业地产是比较保值的，但前期投资大，回款慢，一般好点的写字楼EBITDA margin能到50-60%，购物中心能做到30-40%，LZ所在的项目分别能做到70%和30%，ROE有7%左右，还是不错的了，但跟住宅根本没法比。
所以说商业地产就相当于是资本界的黄金和货币市场，是风险较低，保值性比较好的产品。但是，LZ2011年入行以来，看到的是商业地产市场从极速扩张到冲高回落到横盘不前的情况，现在即使是40个重点监测城市的商业地产，空置率都触目惊心，也就是北上广深南京杭州好一点。LZ自己公司做的行研报告说从现在到2019年的三年里，入市面积还要再翻一番，肠胃们，这可是写字楼和购物中心，在没有开放REITs的情况下，哪个肠胃能买得起？？？去库存根本不是一两年的事。

那么好了 现在 房地产市场的保值型产品面临巨大的去库存压力，收益率眼看着就要下降，那么资本去哪里呢？
其实在任何国家，资本都是一个吊样，要么玩资本市场，要么玩货币市场，要么玩衍生品，要么玩另类投资（PE房地产这种都算）。从去年到今年，资本市场完蛋，货币市场乱套，衍生品收益率不稳，所以资本大多撤出商业地产市场去玩PE，还留在房地产这个圈里的，就只好去买公认保值性比较好的一线城市住宅了，这也是去年年底以来一线城市房价暴涨的N多原因之一。而一线城市对市场有风向标的作用，好比大盘蓝筹股对整个股市的影响，所以紧跟着二线也起来了。
但是肠胃们，大盘蓝筹股，也不是一直涨的……

2、对于大家比较关心的投资型住宅，如何判断价值洼地？
这里只说价值洼地，意思是跟周边同类楼盘相比处在低价位，也就是说买的划算。
首先你要知道你想调查的城市的统计局网站，从统计局网站查阅近五年流动人口增长率和当地人口自然增长率。
流动人口增长率为正且无掉头下降趋势，说明该城市5年内具备投资价值；
流动人口增长率为正，但有掉头下降趋势，说明该城市应谨慎投资；
流动人口增长率为负但当地人口自然增长率为正，且抵消流动人口的负增长，则说明该城市短期内投资无明显收益，但长期（10年左右）来看具备投资价值；
流动人口增长率和自然增长率都为负，那尽快远离。
第二步，如果可以投资，那到当地规划局网站或者其他渠道，找到未来5年的城市规划图。寻找未来五年将要通地铁（最好有横有纵且穿过城市中心或副中心）的商务区（拥有写字楼、酒店和大型购物中心）或校区。开发中、2-3年后完全落成的商务区最为理想。
第三步，去这些商务区实地考察，找出所有可能是未来商务区核心地段的点，这些点周围离主马路有一定距离但并不偏僻的地方，如果有在建的小区楼盘，标出来。
第四步，选5个小区，再去佯装购楼，调查小区的楼盘质量、户型、周边配套和均价。
第五步，到这里，你一定能在5个小区中选出一个均价排名较低，但其他三项指标至少有两个排名靠前的小区，如果选不出来，那去找第六、第七个小区，直到选出。之后，在财力允许范围内，尽可能选择100平米以上、质量过硬、户型较好的板楼。所谓财力允许范围，是指购买这套房产的资金占你个人可用资金的不超过60%。风险偏好者可以上调到80%甚至100%，但最好不要举债，否则影响变现。
第六步，当2-3年后，一般房子就涨起来了，这个时候看情况变现，当地房价涨幅出现横盘或向下势头的时候（注意是价格的涨幅，而不是价格），就可以考虑出手了。
其实我们是有一个半量化半逻辑公式的，但不能给出，只能按公式的意思翻译了一下，大概是这些内容吧。

说说房子卖了 该怎么办。
首先如果卖的是唯一住房。。。你应该不是一线城市本地人吧，那有机会有能力的建议出国发展，普通人钱分成两部分，一部分建议看看重庆的房子。我个人认为未来五年重庆有机会成为第二个杭州，成都。注意买房的贷款不要超过你的承受能力，所谓不超过承受能力就是你随时可以把贷款提前还了。
另一部分钱应该没有多少，建议考虑银行和保险公司的中短期理财计划，尽可能选带止损线的或者保本的，如果没有那就选收益率不超过8个点的，只要比一年期国债高就可以了。收益率超过8个点，基本是搞股票房地产或者垃圾债去了。

楼上问房的肠胃众多 又有肠胃说我写的选房方法看不懂 这锅本潘背了确实写的有点乱 所以这里统一回复一楼 顺便说说我比较了解的几个城市
如果是粗选 那其实选房子就看三点就够了 第一是大环境 第二是小环境 第三是人口属性
大环境就是一省一市的经济发展走向 比如我可以很负责任地说 如果房地产整体不崩 那南京、杭州、长沙、南宁、重庆、成都这几个城市一定还有空间，而且空间比东北华北的要大很多，这里说的是涨幅不是绝对值。比如北京还能涨20%，但长沙可以涨100%，那如果是做投资肯定选长沙。楼上有位兄弟总说我劝肠胃卖一线的房子，这里分怎么说，如果你在一线只有一套房，自住，那你听我的卖了房难道你睡桥洞去？我只是说投资，现在这个节点投一线收益率明显没有投别的高，其实现在最理想的是美国香港新加坡的黄金ETF和美股QDII以及REITS，但大多数人买不了，也只能投投二线房地产了对吧。
小环境就是你想选房的这个区县这一片街区的前景，比如，很有可能通地铁的区域，很有可能引入大学城的区域，很有可能发展成商业中心的区域，或者本区县近年地块供应骤然收紧而周边恰巧有地块即将被ZF招拍挂的区域，这种地方买完一两年可能不涨，只要上述条件实现了基本就是翻倍。这里要说一下，如果你想选的地方已经很成熟很发达了，那收益率降低是很正常的，你要想收益率高，就得去找那些即将成熟即将发达的地方去投资，同时承担赌错的风险。既住着舒服还涨的比别人快，好事不能都让你一个人占了是吧，不过这种情况也有，一是赶上拆迁，二是赶上划学区，三是一些政策的变化或者不可抗力导致原来很好的街区变得更NB了，那你赶上了说明你命好。一命二运三风水四积阴德五读书，我反正没那个命和运，风水我这点水平只能骗骗大爷大妈，只好多积德多读书了。
人口属性就是你这个市这个地区的人，他是年轻人还是老人+小孩，是高端白领还是厂妹蓝领，是生活区还是工业区还是商业区还是学区，在这里上班的人收入是按年薪算还是小时工，这些都能很大程度上影响房价。买房肯定选30岁左右白领多商业区或学区优先，收入水平越高，他在这里打工买房的资本就越多，就越有可能在这里买房安家，这里的房价就可以涨上去。像东北，基本你就找不到这样的地方。
以上三个条件基本可以决定你的房子或者你看上的房子未来三到五年的走向，再远还有别的计算方法，就是我在之前楼里说过的看规划看人口流动趋势，但没必要，能看十年二十年的人已经在阿里巴巴当总裁了，你能看五年已经很NB了，除了ZY领导们的智囊团，没人能看五十年，说100年不降价永远不降价的，那是骗子。

最后说说我熟悉的几个城市，我不熟悉的领域一般不太敢说，万一说错了你得骂我一辈子损我阴德，所以我没说到的城市，如果有肠胃还要问的话，我只能知无不言，但建议你兼听，不要只听我说。以下城市基本是有六成以上把握靠谱的，肠胃们可以参考，但做决定还要慎重。再多说一句，我这只是给做投资的人建议，如果肠胃们自住，或者结婚刚需，那就算房价崩了你也得买啊，不能让老婆孩子睡桥洞啊是吧。
1、东三省：不投，大连可以持平，其他主要城市收益率不会超过银行大额存单。
2、北上深：收益率不会高于某些二线城市，当然还是那句话，能在北上买二套房的兄弟，你要么不会在乎我的意见，要么一定有路子能买美元资产，建议你考虑一下。
3、广州、南京、杭州、天津，这几个城市在北上深的压制下已经有了输血的迹象，好在一线城市不是无限扩张的，城区不可能太大，输血和造血会达到平衡，所以这四个城市房价会稳定在旁边一线均价的50-60%，如果超过60%建议慎入，毕竟收入水平的差距摆在那里。杭州因为有阿里和生活环境较好所以有点特别，比例可能稍高一些。
4、成都、重庆、南宁、长沙：值得投资，其实成都重庆已经涨起来了，优先级不如南宁长沙了。这几个地方都有几个特点，第一是人民比较爱吃喝玩乐，也就是GDP以生活消费为主，没有支柱产业，没有支柱产业意味着外来打工者形不成规模，企业形不成规模效益，竞争力不如别人，工资水平就低，所以这么多年房价没太涨起来，老百姓也不着急，天天吃吃吃打麻将日子过得舒服（没地域的意思，我自己也挺向往这种生活的）就行了，干嘛炒房啊天天看房子累得要死；第二是本省人外流情况比较多，但还不同于东三省的外流，东三省外流是不回来那种流，这几个地方的人还都能回来，也愿回来；第三是医疗教育资源有，且分布平均，商业气息也还有些基础（成都已经不止有基础了）；第四是比较关键的，ZF前些年批了太多地，所以供应充足。
有当地的肠胃们可以看看，我有没有说错，是不是张口就来的骗子。这几个特点，很明显的，这是一个地方有底子，但没发展意识和没发展机遇的特点，一旦有了意识或者机遇，那房价就会很快涨起来，成都重庆就是这样，南宁和长沙现在应该也就1万吧，我个人觉得到2万也就是这一两年的事。你们看看重庆，4个月涨了100%，月均收益率20%啊肠胃们！比P2P骗子公司还高啊！反正去年重庆一涨起来，我就入了南宁的房子，我看这几个城市已经看了四年多了，从一来公司就重点看中南西南地区的项目，我在去年发这个帖子的时候也有一楼说了，重庆长沙能涨，你们现在可以看看我是不是骗子。
说的太多估计没人看，就写这些吧，没提到的城市是我真的不了解，不了解不能乱说，否则是误导肠胃们。我是准备今年六月份调一下资产，北京房子换个再好点的地段，美元资产重新配置，美股抛了换美债和理财险，再进一些REITS，因为川普老哥上台之后，好像不如预期的那么靠谱，所以还是选一些风险较低的项目做。国内形势呢，表面一片大好，实际上不好说，也不能说，我还是那个观点，没有只涨不跌的东西，包括一线的房子。就算他不跌，收益率也一定不可能一直跑赢其他资产，否则大家还做什么生意啊，BAT还做什么互联网啊，华为小米还做什么手机啊，都买房呗。